Publisert 27.10.22
I 2020 skiftet 9004 landbrukseiendommer eier, hvorav 5256 med landbruk som formål. I 5580 av disse eierskiftene var ny eier i familie med selger. Prosentandelen av landbrukseiendommer som overdras internt i familien er dermed svært høy. En betydelig del av disse eierskiftene er også generasjonsskifter hvor seniors igangværende virksomhet på eiendommen også overdras.
Denne tendensen til å beholde eiendommen i familien kan nok ha sin årsak i odelsretten for en del eiendommer, men det er like nærliggende å tro at den høye andel overdragelser innad i familien har sin årsak i tradisjoner, og ikke minst det følelsesmessige aspektet ved overdragelsen av en eiendom som selgers barn har vokst opp på, og som gjerne har vært i slekten i generasjoner.
Generasjonsskifte på landbrukseiendommer har derfor ofte stor følelsesmessig betydning i tillegg til det rent økonomiske. Dette gjelder både for senior, junior, juniors søsken, og gjerne til og med øvrige slektninger. Som en følge av både dette, og det spesielle regelverk som gjelder for overdragelse av landbrukseiendommer, er det en rekke forhold utover det rent økonomiske som bør hensyntas ved gjennomføring av et generasjonsskifte på en landbrukseiendom.
I denne artikkelserien i tre deler skal jeg gjennomgå de mest sentrale forhold som må hensyntas i forbindelse med en slikt generasjonsskifte. I denne første artikkelen skal vi gjennomgå forberedelsene til eierskiftet, og valget av hvem som skal overta.
Forberedelser til generasjonsskiftet
Forberedelsene til eierskiftet bør starte i god tid. Et generasjonsskifte på en landbrukseiendom innebærer ofte en modningsprosess både for senior og junior. Det må avgjøres hvem som skal overta, når de skal overta og på hvilke vilkår de skal overta. I tillegg er det min erfaring at det ofte er fornuftig at juniors søsken aktivt involveres i denne forberedende prosessen for å redusere risikoen for fremtidig konflikt.
Et godt gjennomført generasjonsskifte skal ikke bare løse de økonomiske og juridiske forholdene mellom senior og junior, men også så langt det er mulig gjennomføres slik at en unngår fremtidig konflikt i familien. Som en del av disse forberedelsene bør det i det aller fleste tilfeller innhentes takst over eiendommen. Det gjør det langt lettere å lande et «rettferdig» oppgjør, og vil også være helt nødvendig for å sikre en korrekt skattemessig håndtering av eierskiftet.
Hvem skal overta?
Noen ganger kan dette være enkelt. Ett av barna er den åpenbare kandidaten til å overta, og ingen av søsknene motsetter seg dette. I andre tilfeller kan det hende at ingen av barna ønsker å overta, eller flere kan være interessert. I denne artikkelen forutsetter vi at senior har slektninger som ønsker å overta.
Dersom en av de som ønsker å overta har best odel (eller det ikke er odel på eiendommen), og senior ønsker å overdra til denne, er det enkelt nok juridisk. Av hensyn til den fremtidige harmonien i familien er det som oftest hensiktsmessig å involvere søsknene i prosessen likevel. Da kan en finne løsninger som alle kan leve med. Det kan være etablering av tomterettigheter for søsknene, forkjøpsretter eller kjøpsretter til annen eiendom, avtaler om etteroppgjør mv. I de aller fleste tilfeller lar det seg gjøre å finne løsninger som alle kan være fornøyde med.
Odelsberettigede kan vike prioritet
Dersom det er en odelseiendom som skal overdras, og den som skal overta ikke har best odel, må en i tillegg håndtere denne problemstillingen. Dersom alle er enige om at vedkommende skal overta er dette normalt sett ikke et problem. De bedre odelsberettigede viker da prioritet ved særskilt erklæring. For mindreårige barn kreves i tillegg Statsforvalterens samtykke. På grunn av saksbehandlingstiden der er det viktig å få inn søknaden i god tid før eierskiftet skal skje.
Den som viker odelsprioritet for yngre søsken kan ikke løse eiendommen fra denne, eller dennes linje. Han eller hun beholder imidlertid sin odelsrett, i motsetning til hva en gjør ved frafall av hele odelsretten. Retten kan imidlertid etter odelsloven § 43 kun gjøres gjeldende ved frivillige overdragelser til personer utenfor selgers linje.
Hva om den med best odelsprioritet ikke vil vike?
Dersom de best odelsberettigete ikke vil vike prioritet, må senior og junior ta stilling til om de likevel skal ta sjansen på å overdra eiendommen. Etter at overdragelsen er tinglyst har de bedre odelsberettigede 6 måneder å på seg for å løse eiendommen. Etter det går retten tapt, jf. odelsloven § 40. Et annet alternativ er å gi den best odelsberettigede et forhåndstilbud etter odelsloven § 20. Vedkommende vil da få en frist på to måneder til å tre inn i avtalen mellom kjøper og selger.
Mange tror at odelsretten er en økonomisk rettighet, i den forstand at en har rett til å overta eiendommen til en lavere pris. I de fleste tilfeller vil en imidlertid uansett måtte betale fullpris for eiendommen dersom den løses på odel. Etter odelsloven § 49 skal det fastsettes en pris som er forenlig med at «eigedomen hovudsakleg blir nytta til landbruksføremål». For konsesjonspliktige eiendommer vil denne verdsettelsen i de fleste tilfeller sammenfalle med eiendommens markedsverdi. I tillegg må odelsløseren dekke alle kostnader taksten etter skjønnsprosessloven § 42, jf. odelsloven § 66. Med dette som bakteppe er det nok ganske mange tilfeller hvor en odelsberettiget nekter å vike prioritet, men likevel ikke tar skrittet fullt ut og reiser løsningssak.
Dersom løsningssak blir reist løper junior en økonomisk risiko, da prisen odelsløseren skal betale for eiendommen fastsettes av retten ved odelstakst, uavhengig av hva junior selv har betalt for eiendommen. Dersom partene ønsker det kan denne risikoen flyttes over på senior ved at han eller hun stiller såkalt odelsgaranti. Dvs. at selger påtar seg ansvaret for å dekke differansen mellom løsningssummen og juniors kjøpesum, dersom løsningssummen blir lavere enn kjøpesummen. I de fleste generasjonsskifter er dette uansett ikke dette et problem, da eiendommen som oftest overdras til junior til underpris.
Videre om generasjonsskifte på landbrukseiendom
I denne første artikkelen om generasjonsskifte på landbrukseiendom har vi sett på de mest sentrale problemstillingene knyttet til forberedelsene til eierskiftet, og valg av hvem som skal overta. I del to av artikkelserien skal vi se på mulige vilkår for overdragelsen, og hvordan eierskiftet kan balanseres, både mellom kjøper og selger, og mellom kjøper og potensielt andre arvinger. Del tre av artikkelserien vil behandle enkelte problemstillinger knyttet til skatt og avgift, samt noen avsluttende råd.