Publisert 24. januar 2023
I 2020 skiftet 9004 landbrukseiendommer eier, hvorav 5256 med landbruk som formål. I 5580 av disse eierskiftene var ny eier i familie med selger. Prosentandelen av landbrukseiendommer som overdras internt i familien er dermed svært høy. En betydelig del av disse eierskiftene er også generasjonsskifter hvor seniors igangværende virksomhet på eiendommen også overdras.
I denne artikkelserien i tre deler skal jeg gjennomgå de mest sentrale forhold som må hensyntas i forbindelse med generasjonsskifte på landbrukseiendom. Første del av artikkelserien omhandlet forberedelsene til eierskiftet, og valget av hvem som skal overta. I andre del av artikkelserien, vil jeg se nærmere på mulige vilkår for overdragelsen, herunder hvordan eierskiftet kan balanseres. I tillegg vil jeg knytte noen kommentarer til reglene om konsesjon og bo- og driveplikt.
Vilkår for generasjonsskiftet
Forskudd på arv?
Det er omfattende tradisjon for at landbrukseiendommer som overdras som ledd i et generasjonsskifte overdras til underpris. I de fleste tilfeller avtales gaveelementet til å utgjøre minimum 25 % av eiendommens verdi, da det er ett av vilkårene for at salget skal bli skattefritt for senior. Jeg kommer nærmere inn på dette i del 3 av artikkelserien.
Gave til de øvrige barna
Innebærer generasjonsskiftet et gaveelement, er det ikke uvanlig at også de øvrige barna mottar en form for gave i forbindelse med transaksjonen. Som nevnt innledningsvis kan dette f.eks. være tomteretter eller lignende. Det kan også være rene pengegaver for å utligne den gave erververen har fått. Hva som er rettferdig her kan variere fra tilfelle til tilfelle. At det deles ut rene pengegaver som eksakt tilsvarer den underpris erverver betaler trenger ikke nødvendigvis være det mest riktige. Det er som oftest en fordel å få frie midler fremfor midler bundet opp i en spesifikk fast eiendom.
Forbehold om avkorting
Dersom senior enten ikke har ytterligere verdier å dele ut, eller ikke ønsker å dele de ut nå, kan det være en praktisk løsning mtp. fordelingen mellom barna at det tas forbehold om at gaveelementet i transaksjonen til junior skal avkortes på skiftet etter foreldrene. Det er adgang til å ta slikt forbehold etter arveloven § 75, men merk at det må settes som betingelse for gaven før den gis. Dette i motsetning til det som var regelen etter den gamle arveloven.
Det er ingen formkrav for en slik betingelse, men som det fremgår av loven bør den være skriftlig, og gjort kjent overfor de andre arvingene. Dersom gaven blir gitt under en betingelse om avkortning, skal de øvrige arvingene motta tilsvarende verdier som gavens verdi på det tidspunkt den ble mottatt, før det resterende boet fordeles. Gavemottakeren plikter imidlertid ikke å tilbakebetale noe til boet. Dermed vil bestemmelser om avkortning først kunne bidra til å avhjelpe skjevfordeling mellom arvingene der hvor det er grunn til å tro at det vil være tilstrekkelige verdier igjen i foreldrenes bo på skiftetidspunktet. Merk at variasjoner kan avtales.
Etablering av rettigheter og servitutter
Tomterettigheter
Som nevnt kan et alternativ til å dele ut rene pengegaver være å etablere rettigheter i eiendommen for de øvrige barna. Blant de rettigheter det er betydelig tradisjon for er tomterettigheter. Merk imidlertid at delingsforbudet i jordloven § 12 kan sette en stopper for å faktisk få nytte av slike rettigheter. Skal det ha noe for seg å etablere slike rettigheter som et bidrag til å utligne forskjeller mellom barna, bør en ha signaler som tilsier at arealene faktisk vil la seg fradele, enten nå eller i relativt nær fremtid. Denne typen rettigheter er også gjenstand for foreldelse.
Etteroppgjør
En annen mye brukt rettighet for å få eierskiftet til å oppleves rettferdig er bestemmelser om etteroppgjør. Enkelt landbrukseiendommer kan ligge slik til at de kan ha et fremtidig utbyggingspotensial, selv om dette på transaksjonstidspunktet ikke er så sikkert at det blir hensyntatt i en landbrukstakst over eiendommen. De av barna som ikke skal overta eiendommen kan da ha betenkeligheter med at ett av deres søsken skal overta landbrukseiendommen til landbruksverdi, for deretter å kunne snu seg rundt og selge hele eller deler av eiendommen til utbyggingsverdi senere. Dette kan løses med bestemmelser om etteroppgjør.
I de tilfeller hvor en odelseiendom overtas etter «åseteslignande prinsipp» kan medarvingene kreve etteroppgjør dersom jorda innen 10 år avhendes «med ein monaleg vinst». De fleste generasjonsskifter hvor eiendommen overdras til en arving til underpris vil omfattes av regelen.
Samtidig er det i utgangspunktet full avtalefrihet på dette området. Det vil si at partene kan avtale etteroppgjør også utenfor de tilfeller som omfattes av odelsloven. Det kan også avtales andre løsninger. Det kan f.eks. være tidsperioden for når etteroppgjør kan kreves, når det kan kreves, og hvordan det skal gjennomføres. Merk imidlertid at det naturligvis ikke kan avtales ordninger som setter de som har krav på etteroppgjør etter loven i en svakere posisjon enn det de har etter loven, uten at de selv er parter i avtalen.
Rettigheter for selger
I tillegg til etablering av rettigheter for øvrige arvinger i forbindelse med eierskiftet, er det svært praktisk å etablerer rettigheter også for selger. Det klassiske tilfellet er kårboligen, hvor senior og ektefelle gis borett livet ut. De eldre kårene hvor selger også forbehold seg for eksempel en mengde melk årlig er i våre dager ikke lenger særlig praktisk. Det er derimot ofte praktisk at selger sammen med boretten for eksempel forbeholder seg rett til parkering, bruk av en del av et redskapshus eller rett på brøyting frem til boligen.
Det er også fornuftig at det i avtalen reguleres inn hvorvidt boretten skal være bruttokår eller nettokår. Dvs. hvem av partene som bærer utgiftene med huset. Det mest normale i våre dager er nettokår, hvor borettshaveren selv har ansvar for boligen. Bruttokår kan imidlertid fortsatt være praktisk, da kjøper ofte vil være bedre i stand til å vedlikeholde bygningen med tanke på tilgang på utstyr, samtidig som senior gjerne ikke er like arbeidsfør lengre. Partene må være oppmerksom på at bruttokår gir fradragsrett for junior, og at senior blir tilsvarende fordelsbeskattet. Ved nettokår gjelder ikke tilsvarende. I tillegg til dette er det å anbefale at partene avtaler hva som skal skje dersom boligen fraflyttes, for eksempel ved at senior flytter på sykehjem.
Konsesjon
Ved overdragelser innen nær familie så nært som søskenbarn er ervervet konsesjonsfritt. Dette forutsatt at selger har sitt konsesjonsforhold i orden, jf. konsesjonsloven § 5. Eierskifte i forbindelse med generasjonsskifte er derfor i de aller fleste tilfeller konsesjonsfritt. I så fall er det kun er nødvendig med egenerklæring.
Bo- og driveplikt
Dersom en overtar en bebygd eiendom som består av mer enn 35 dekar dyrket jord eller mer enn 500 dekar produktiv skog, er det boplikt på eiendommen etter konsesjonsloven § 5 annet ledd. Dette innebærer at erververen selv må bosette seg på eiendommen innen 1 år, og selv bebo den i minimum 5 år.
Det er i utgangspunktet driveplikt på alt jordbruksareal i Norge. Dette følger av jordloven § 8. Driveplikten kan oppfylles ved at erververen driver jorden selv, eller ved bortleie til et annet aktivt bruk. Dette forutsetter imidlertid at avtalen om bortleie er på minimum 10 år, skriftlig og fører til en driftsmessig god løsning.
Etter søknad kan det gis fritak fra både bo- og driveplikten. En kan søke om fritak fra begge, eller hver av dem hver for seg. Dersom en ønsker fritak fra boplikten må det søkes konsesjon, og bes om unntak i den forbindelse. Dersom en ønsker fritak fra driveplikten søkes det direkte til kommunen etter jordloven § 8a.
Mer om generasjonsskifte på landbrukseiendom
Denne artikkelen er som nevnt del 2 av en artikkelserie på tre deler. Første del av artikkelserien omhandlet forberedelsene til eierskiftet, og valget av hvem som skal overta. Tredje del av artikkelserien vil ta for seg enkelte problemstillinger knyttet til skatt og avgift, samt gi noen avsluttende råd.