Jordleieavtale inngått i strid med lovens krav

Et stort omfang av jordleieavtalene som eksisterer i dag, er inngått i strid med de krav som stilles til slike avtaler etter jordloven § 8. Hvilken betydning det får for partene at avtalen er i strid med lovens krav har hittil vært uavklart. Spørsmålet var til behandling i Høyesterett tirsdag 24. oktober, og vi kan derfor snart vente en endelig avklaring.

I denne artikkelen skal vi gjennomgå problemstillingen, og se nærmere på hvordan spørsmålet ble håndtert i tingretten og lagmannsretten. Det vil komme en oppfølgingsartikkel når Høyesterett har avsagt dom.

Driveplikt og krav til jordleieavtaler

Jordloven § 8 oppstiller krav om at jordbruksareal skal drives. Driveplikten kan oppfylles enten ved at eieren driver arealet selv, eller ved at arealet leies bort. Om arealet leies bort stiller bestemmelsen krav til innholdet i leieavtalen. Avtalen må ha en varighet på minst 10 år, uten at grunneier har mulighet til å si den opp. Avtalen må også føre til driftsmessig gode løsninger, og den må være skriftlig.

Nærmere om problemstillingen

Saken som nå er til behandling i Høyesterett omhandler en jordleieavtale hvor eieren var gitt oppsigelsesadgang. Avtalen kunne sies opp med 12 måneders oppsigelsestid dersom eieren bestemte seg for å drifte arealet selv. Avtalen kunne også sies opp om arealet ble omregulert til andre formål, eller om leietakeren solgte gården sin. Om vilkårene for oppsigelse ikke forelå skulle avtalen ha en varighet på 10 år.

I jordloven § 8 andre ledd siste setning fremgår det at:

«Ei leigeavtale som er i strid med andre eller tredje puntum, kan ikkje gjerast gjeldande mellom partane eller i høve til offentlege styresmakter.«

At lovstriden får privatrettslige konsekvenser er med andre ord ikke tvilsomt. Spørsmålet er om det er hele avtalen, eller kun det lovstridige avtalevilkåret, som ikke kan gjøres gjeldende.

Hensyn bak driveplikten og kravene til jordleieavtaler

Rettspraksis rundt spørsmålet om rettsvirkningen av lovstridige avtaler har vist at det sentrale er hvilke hensyn som ligger bak den aktuelle bestemmelsen, og om disse hensynene best blir ivaretatt gjennom at avtalen er uten virkning i forholdet mellom partene. I dette tilfellet er det altså sentralt hvilke hensyn som ligger til grunn for de krav som stilles til jordleieavtaler.

Lovens overordnede hensyn er å legge til rette for at jordviddene brukes på den måten som er mest tjenlig for samfunnet, jf. jordloven § 1. Loven skal legge til rette for å styrke sysselsetting, verdiskaping og bosetting.

Ved å stille krav blant annet til lengden og oppsigelsesadgangen ved jordleieavtaler, vil det bidra til å styrke leietakers stilling og ivareta de langsiktige hensynene ved drift av jordbruksarealet. Leietaker får mulighet til å innrette seg, og innrette driften sin, på en helt annen måte enn om jordleieavtalen har kort varighet/kan sies opp.

Driveplikten må også ses i sammenheng med forbudet mot omdisponering i jordloven § 9. Bak bestemmelsene ligger blant annet et ønske om å styrke muligheten for å opprettholde matproduserende areal. Plikten vil kunne medvirke til at eiere starter drift i tilfeller hvor de ellers ikke ville gjort det.

Hele avtalen settes til side

Ved behandling av saken i tingretten ble det konkludert med at hele avtalen måtte settes til side fordi den var i strid med bestemmelsen om driveplikt (TVES-2021-181324).

Tingretten mente ordlyden i jordloven § 8 var klar. Lovgiver hadde tatt et uttrykkelig standpunkt til hva rettsvirkningen av en lovstridig avtale skulle bli. Lovens ordlyd peker nettopp på at leieavtalen ikke kan gjøres gjeldende. Etter tingrettens syn må det forstås som hele leieavtalen.

Konsekvensen av å legge denne tolkningen til grunn, var at grunneier i realiteten stod fritt til å «si opp» avtalen. Leietaker har ingen rettigheter etter en avtale som ikke kan gjøres gjeldende. Han har ikke rett til å leie jordstykket i det hele tatt, frem til det foreligger en jordleieavtale i samsvar med kravene i jordloven.

Bare det lovstridige vilkåret settes til side

Lagmannsretten (LA-2022-140808) var ikke enig med tingretten. Etter lagmannsrettens syn er loven uklar. Den kan tolkes både som at avtalen i sin helhet ikke kan gjøres gjeldende, men også som at det kun er det lovstridige avtalevilkåret som ikke kan gjøres gjeldende.

Etter en lengre drøftelse kom lagmannsretten til at det sistnevnte. Leietaker hadde da rett til å leie jordstykket i 10 år, uavhengig av om det var avtalt oppsigelsesadgang for eieren. Eieren hadde ingen rett til å si opp avtalen. Avtalens øvrige vilkår var likevel bindende.

Verken ordlyden eller forarbeidene ga svar på om avtalen i sin helhet skulle bortfalle. Lagmannsretten la derfor avgjørende vekt på hvordan ordlyden burde tolkes for å best fremme de hensyn lovbestemmelsen er ment å ivareta.

«Hensynet til jordleier som har sitt yrke i landbruket, og som har innrettet seg i henhold til avtale om 10 års leietid, tilsier også at en slik tolkning best fremmer lovens formål.»

Det ble også vektlagt at en motsatt løsning kunne ha uheldige virkninger.

«Dersom utleier skulle kunne avslutte leieforholdet utenom de tilfellene hvor vilkårene for heving er tilstede, ved å innta lovstridige vilkår i leieavtalen med påfølgende bortfall av avtalen i sin helhet, ville dette i betydelig grad kunne svekke jordleiernes interesser og behov for forutsigbarhet, samt samfunnets behov for sikkerhet omkring matproduksjon og utnyttelse av ressursene.»