Husleie del 2: partenes plikter og rettigheter

Skrevet avEmilie Jørgensen advokatfullmektig

Publisert 10.03.2025

I første del av artikkelserien om husleieavtaler, kunne en lese om hvilke regler utleier og leietaker bør kjenne til ved inngåelse av en husleieavtale. I denne andre delen av artikkelserien på tre deler, vil jeg ta for meg partenes plikter og rettigheter i avtaletiden. Tema for tredje og siste del av artikkelserien er opphør av et leieforhold.

Artikkelserien er avgrenset til husleieavtaler der leieobjektet er bolig. Der leieobjektet er noe annet enn en bolig, vil det i denne sammenheng regnes som leie av et lokale. Det kan for eksempel være snakk om leie av et kontor- eller selskapslokale. Da kan andre regler komme til anvendelse.

Utleiers plikter

Utleier plikter først og fremst å stille leieobjektet til disposisjon for leietakeren. Utleier skal med det sørge for at leietaker har tilgang til utleieboligen. Denne tilgangen skal dessuten være eksklusiv for leietaker, og utleier kan dermed ikke uten avtale med leietaker ta seg inn i boligen. Videre skal utleier sørge for at leieboligen kan brukes til dens formål, blant annet sørge for at tilhørende fellesrom og boder kan benyttes av leietaker.

Utleier har videre plikt til å opprettholde vanlig ro og orden i eiendommen. Det innebærer at utleier må gripe inn mot forstyrrende atferd fra andre leietakere, og kan heller ikke selv sette i gang virksomhet som forstyrrer leietaker. Der utleier ønsker å gjøre visse forandringer i utleieboligen, og dette verken medfører nevneverdige ulemper eller reduserer utleieboligens verdi for leietaker, må leietaker imidlertid finne seg i slike ombyggingsarbeider. Merk likevel at utleiers plikt til å opprettholde ro og orden kan fravikes ved avtale.

Leietaker kan kreve at utleier holder utleieboligen i kontraktsmessig stand i avtaletiden. Det innebærer at utleier har en plikt til å foreta nødvendig indre og ytre vedlikehold av utleieboligen. Blant annet skal utleier sørge for at tilførsel av vann og elektrisitet er i orden i hele avtaletiden. Merk imidlertid at også utleiers vedlikeholdsplikt kan fravikes ved avtale. Er slik avtale inngått, vil utleiers ansvar for vedlikehold bero på en tolkning av denne avtalen.

Leietakers plikter

Leietaker plikter å behandle utleieboligen pent og i samsvar med husleieavtalen. Det innebærer blant annet at leietaker kun kan bruke utleieboligen til dens formål, det vil si beboelse. Videre plikter leietaker å følge vanlige ordensregler.

Er ikke annet avtalt om vedlikehold, plikter leietaker i henhold til husleieloven å vedlikeholde:

• dørlåser
• kraner
• vannklosetter
• elektriske kontakter og brytere
• varmtvannsbeholdere og elektriske apparater

Leietaker plikter også å foreta nødvendig funksjonskontroll, rengjøring, batteriskift, testing og lignende av røykvarsler og brannslukkingsutstyr.

Dersom leietaker oppdager skader på utleieboligen som må utbedres straks, plikter leietaker å varsle utleier om dette. I tillegg til leietakers meldeplikt, plikter leietaker å gjøre det som med rimelighet kan kreves for å begrense det økonomiske tapet for utleier. Det kan for eksempel være å slå av hovedbryteren til det elektriske anlegget, slå av hovedkranen til vannforsyningen, eller varsle nødetatene om skaden.

Selv om utleier i utgangspunktet ikke har rett til å ta seg inn i utleieboligen uten leietakers godkjenning, plikter leietaker likevel å gi utleier eller andre tilgang til boligen for å gjennomføre tilsyn, nødvendig vedlikehold, lovlige endringer eller tiltak som er nødvendige for å unngå skade på boligen.

Partenes rettigheter ved mislighold

Misligholder utleier sine plikter, kan leietaker på nærmere vilkår kreve retting, avslag i husleie, heving av husleieavtalen og/eller erstatning.

Misligholder leietaker sine plikter, kan utleier på nærmere vilkår kreve heving av husleieavtalen og/eller erstatning for tap leietaker har påført utleier.