Publisert 15.12.2023
Høyesterett har nå avklart at jordleieavtaler i strid med jordloven § 8 som hovedregel forblir bindende mellom partene. Bare vilkårene som er i strid med loven skal settes til side, jf. HR-2023-2167-A.
Jordloven § 8 stiller krav om at avtalen skal vare minst 10 år. Det kan ikke avtales oppsigelsesadgang for grunneier. I tillegg stilles det krav om at avtalen skal være inngått skriftlig. «Ei leigeavtale som er i strid med [lovens krav], kan ikkje gjerast gjeldande mellom partane eller i høve til offentlege styresmakter.», jf. jordloven § 8 (2). Det er tolkningen av denne siste setningen som har vært hovedspørsmålet i Høyesterett. Se nærmere om problemstillingen her.
Avtalens innhold er i strid med jordloven § 8
Helt konkret gjelder dommen en jordleieavtale med avtalt oppsigelsesadgang i strid med jordloven § 8. Om virkningen av dette konkluderte Høyesterett med at oppsigelsesretten ikke kunne gjøres gjeldende. Resten av avtalen forble likevel bindende mellom partene. Det ble lagt avgjørende vekt på at lovformålet best ble ivaretatt gjennom denne løsningen. Loven skal ikke kunne omgås ved å innta et lovstridig vilkår.
Virkningen av å ha avtalt for kort varighet på jordleieavtalen var ikke et spørsmål i saken. Høyesterett valgte likevel å uttale seg i et obiter dictum også om disse tilfellene (dommens avsnitt 37).
«Bedømt ut fra lovformålet, bør løsningen være tilsvarende dersom lovstriden består i at det er avtalt for kort leietid, for eksempel bare fem år. Skulle en slik avtale være helt uten virkning, er leietakeren uten beskyttelse de fem årene. Men endres i stedet leietiden til de lovbestemte 10 årene, er omgåelsesmuligheten avskåret.»
Dommen gir med andre ord et tydelig signal om hva som blir virkningen av å ha avtalt for kort varighet. Leietaker kan kreve å leie jordstykket i 10 år, uavhengig av hvilken varighet som er avtalt. Grunneiers avtalte oppsigelsesadgang trenger man heller ikke å ta hensyn til.
Muntlige jordleieavtaler
En problemstilling Høyesterett ikke omtaler, er om muntlige jordleieavtaler er bindende mellom partene. Muntlige jordleieavtaler er svært vanlige, selv om de ikke er lovlige. Løsningen på denne problemstillingen vil derfor få stor betydning for en rekke jordleieforhold.
Til forskjell fra tilfellene med avtalt oppsigelsesadgang eller for kort varighet, vil ulovligheten ikke gjelde avtalens innhold. Det er ikke et vilkår som kan settes til side for å rette opp i ulovligheten. Om avtalen forblir bindende, må konsekvensen bli at leietaker har krav på å skriftliggjøre avtalen. Løsningen svarer i så fall dårlig med ordlyden om at avtalen «kan ikkje gjerast gjeldande». Det er likevel denne løsningen som er best ivaretar lovens formål.
Om muntlige jordleieavtaler ikke er bindende mellom partene, vil alle lovens krav til jordleieavtaler enkelt kunne omgås ved å ikke skriftliggjøre avtalen. Det ville vært uheldig. En annen ting er at en muntlig avtale kan være vanskelig å bevise. Det kan være tvil både om avtalens eksistens og innholdet av den.
Oppsummering og unntak
Etter avgjørelsen i Høyesterett er den klare hovedregelen at de lovstridige vilkårene settes til side, og erstattes med lovens krav. For grunneier betyr det at det er uten betydning om det avtales andre vilkår enn de loven krever. Leietaker kan forholde seg til at kravene i jordloven § 8 gjelder, uavhengig av om det er avtalt noe annet. Lovens krav til slike leieavtaler kan ikke omgås.
Dette er likevel ikke til hinder for at andre regler kan anvendes for å sette jordleieavtalen til side mellom partene. Avtaleloven § 36 er et eksempel på en regel som kan få anvendelse også på jordleieavtaler. Etter avtaleloven § 36 kan en «urimelig» avtale settes helt eller delvis til side. Når avtalens varighet og oppsigelsesadgang må endres i samsvar med loven, kan det tenkes at avtalen blir urimelig. Det skal likevel svært mye til for å anse en avtale urimelig etter avtaleloven § 36. Kun helt unntaksvis kan dette bli aktuelt.