Urbant jordskifte

Formålet med jordskifte har formelt vært å få utnyttet landbrukseiendommer på en mer tjenlig måte. Etter hvert ble det avklart at jordskifte også kunne avholdes for andre eiendommer enn landbrukseiendommer, og senere ble det innført regler om såkalt «urbant jordskifte».

I denne artikkelen vil en gi en oversikt over reglene om urbant jordskifte.

Hva er et «urbant jordskifte»?

Urbant jordskifte er en sak som avholdes for å fordele planskapt netto verdiøkning mellom eiendommer innenfor en reguleringsplan, jf. jordskifteloven § 3-30. At verdiøkningen er planskapt, betyr at verdiøkningen skyldes at den nye reguleringsplanen for området medfører at området blir mer verdt enn tidligere. Et typisk eksempel er et område som opprinnelig er satt av til landbruksformål, blir regulert til boligbebyggelse. En slik endring vil normalt sett medføre en verdiøkning.

Saker om urbant jordskifte behandles av jordskifteretten.

Hensynene bak reglene om urbant jordskifte

Reglene om urbant jordskifte ble først vedtatt i 2006. I forarbeidene til lovendringen kommer det frem at en reguleringsplan ofte kan skape ujevnheter og verdiforskyvninger mellom eiendommene innenfor reguleringsplanområdet. Et eksempel er at noen eiendommer innenfor planen reguleres til boligbebyggelse, og kan da potensielt få en betydelig verdiøkning. Andre eiendommer blir derimot regulert til vei, friområder eller offentlige formål (f.eks. skole, barnehage, osv.) mv. Se eksempel fra forarbeidene, ot.prp. nr. 78 (2004-2005) s. 21, under.

Hvilke områder som blir lagt ut til boligbebyggelse og hvilke områder som skal benyttes til for eksempel veier, friområder osv. vil i en del tilfeller være nokså tilfeldig. Samtidig er veiene, friområdene, barnehagene osv. helt nødvendige for å realisere utbyggingen. Det vil da gjerne oppfattes som urettferdig om det bare er eierne av de eiendommene som (tilfeldigvis) har blitt regulert til boligbebyggelse som får ta del i verdiøkningen. Denne urettferdigheten/forskjellen ønsket lovgiver å utjevne, ved å oppstille regler om en fordeling av verdiene som reguleringsplanen skaper.

Tanken var at arealplanleggingen ved dette også ble mer effektiv og fornuftig. Dette ettersom man i planarbeidet i mindre grad ville ta hensyn til eiendomsgrensene og hvilke eiendommer som ble lagt ut til utbyggingsformål og ikke. I tillegg så man for seg at det ville bli lettere å få gjennomført reguleringsplanene.  

Vilkårene for urbant jordskifte

Vilkårene for at jordskifteretten kan avholde et urbant jordskifte er at det i reguleringsplanen er inntatt en bestemmelse om at planskapt verdiøkning skal fordeles, jf. jordskifteloven § 3-30 jf. plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 13. Videre må det i reguleringsplanen være fastsatt en geografisk avgrensning av området som skal omfattes av fordelingen.

I «alminnelige» jordskiftesaker er det etter jordskifteloven § 3-18 et vern mot tap. Dette betyr at jordskifteløsningen ikke må føre til tap for noen av eiendommene som er omfattet av jordskifteløsningen. Reglene om urbant jordskifte utgjør imidlertid en egen sakstype, og det fremgår av forarbeidene til dagens jordskiftelov at ikke-tapsgarantien i § 3-18 ikke gjelder ved urbant jordskifte (fordeling av planskapt netto verdiøkning). Det må dog påpekes at det i rettspraksis er lagt til grunn at eiendomsvernet i Grunnloven § 105 også gjelder ved urbant jordskifte, slik at man i praksis vil ha et vern mot tap.

Fordeling av verdiene

For å kunne fordele verdiene må jordskifteretten først og fremst verdsette hver enkelt eiendoms verdi ut ifra eiendommens egenskaper til utbyggingsformål, jf. jordskifteloven § 3-31. Ved verdsettelsen skal det ses bort fra den nye reguleringsplanen. I vurderingen av hvilken verdi eiendommene har til utbyggingsformål, er det i forarbeidene nevnt at man bør se hen til for eksempel beliggenhet, tilgjengelighet, utsikt, opparbeidelseskostnader mv. 

Når samtlige eiendommer er verdsatt, regner man ut hvor stor andel av det aktuelle områdets totale verdi den enkelte eiendom representerer. Deretter må jordskifteretten verdsette det aktuelle områdets verdi basert på den nye reguleringsplanen. Videre må kostnadene til felles tiltak beregnes.

Når alt dette er gjort må jordskifteretten foreta selve fordelingen, jf. jordskifteloven § 3-32. Fordelingen skal skje slik at hver enkelt grunneier blir sittende igjen med en andel tilsvarende andelen man hadde før jordskiftet. Så fremt det er mulig skal fordelingen skje i naturalia; nemlig ved at man får utdelt sin andel i form av utbyggingsrettigheter, altså tomteareal. Utbyggingsrettighetene skal fortrinnsvis legges på egen eiendom, eventuelt på eiendom som ligger inntil egen eiendom. Dersom utbyggingsrettigheten ikke ligger på egen eiendom, vil man få eiendomsrett til eiendommen utbyggingsretten ligger på.

Det sier seg selv at regnestykket ikke alltid vil gå opp. Dersom netto verdiøkning bare utgjør en del av en utbyggingsrett, vil den med størst del av utbyggingsretten ha rett til å kreve hele utbyggingsretten. I så tilfelle skal de andre delhaverne få oppgjør i penger. Dersom ingen av delhaverne krever å få utbyggingsretten tildelt til seg, blir eiendommen utbyggingsretten gjelder for liggende i sameie mellom delhaverne.

Gjennomføringen

Selv om jordskifteretten avholder et urbant jordskifte slik at man får fordelt netto verdiøkning, har man som ellers ingen plikt til å sette i gang tiltak for å få gjennomført reguleringsplanen. En reguleringsplan er bare bindende for fremtidig arealbruk. Man kan med andre ord fortsette med en eksisterende, lovlig bruk, selv om det blir vedtatt en reguleringsplan som ikke er i samsvar med eksisterende bruk. Det er først dersom man skal gjøre endringer i eksisterende bruk eller gjøre tiltak på eiendommen, at reguleringsplanen får betydning.

Gjennomføringen av en reguleringsplan er således i utgangspunktet basert på frivillighet. I noen tilfeller vil verdiskapningen reguleringsplanen muliggjør medføre at grunneierne innenfor planområdet ønsker å få den gjennomført. I andre tilfeller kan grunneierne, eller noen av grunneierne, av ulike årsaker ikke ønske å gjennomføre reguleringsplanen, uavhengig av verdiene den skaper. Det må da foretas ekspropriasjon dersom reguleringsplanen skal gjennomføres. Det må imidlertid bemerkes at kommunene ofte vil være tilbakeholdne med å vedta ekspropriasjon.