Sommerferien står for tur, og for mange hører reising sommeren til. Kanskje har du planer om å feriere i Norge, og har i den anledning leid deg en leilighet via Airbnb? Slik korttidsleie er ofte et rimeligere alternativ til dyre hotell, men også rent praktisk kan leie av et privat hjem være et bedre alternativ enn å bo på et 15-20 m2 hotellrom med begrenset boltreplass.
Kanskje er det du som i sommer har stilt hjemmet ditt til disposisjon, mens du selv er bortreist? Det kan gi en god ekstrainntekt å leie ut hjemmet ditt når du ikke selv bruker det. Imidlertid er det viktig å være klar over hvilke regler som gjelder ved slik utleie. I denne artikkelen ser vi nærmere på akkurat det.
Merk at artikkelen tar for seg utleie av private hjem. Det avskjæres mot en gjennomgang av reglene som gjelder ved utleie av næringseiendom.
Avtalefrihet om innholdet i avtalen
Når du leier ut boligen din til ferie- eller fritidsbruk, er du ikke bundet av begrensningene som følger av bestemmelsene i husleieloven. Hvorvidt husleielovens bestemmelser kommer til anvendelse på det aktuelle avtaleforholdet, avhenger nettopp av hva som er formålet med leieavtalen. I denne sammenheng spiller det ingen rolle hvorvidt boligen du leier ut er en leilighet, et bolighus eller en fritidseiendom. Har du leid ut hytta på Sørlandet til en familie et par uker i sommer, vil formålet med leieavtalen være bruk til ferieopphold. Da vil avtaleforholdet falle utenfor husleielovens virkeområde.
Ved utleie til ferie- og fritidsbruk, er utgangspunktet at du og den du leier ut hjemmet ditt til avgjør innholdet i avtalen. Dere har med andre ord avtalefrihet hva gjelder leiepris, leieforholdets lengde, tidspunkt for innsjekk og utsjekk, hvilket utstyr som er inkludert i leieprisen, parkering, rengjøring, husregler m.m. Skulle det imidlertid oppstå tvist mellom utleier og leietaker, og visse punkt i leieavtalen fremstår som uavklarte, kan det likevel bli aktuelt å anvende husleielovens bestemmelser til å fylle ut de uavklarte punktene i leieavtalen.
Skatt av leieinntekter
Dersom du er skattemessig bosatt i Norge, eller er skattemessig bosatt i utlandet og eier eiendom i Norge som du leier ut, vil du måtte skatte av leieinntekt som overstiger 10 000 kroner i løpet av ett kalenderår. Ved leieinntekter over 10 000 kroner årlig, er 85 % av inntektene skattepliktige. Normalt skattlegges leieinntekten som kapitalinntekt. Da gjelder en skattesats på 22 %.
Et praktisk eksempel
I løpet av sommeren 2024 leier du ut leiligheten din i totalt 6 uker på Airbnb, og mottar for det en total leieinntekt på 30 000 kroner. Av denne inntekten er 10 000 kroner skattefrie, mens 85 % av de resterende 20 000 kroner, som utgjør 17 000 kroner, er skattepliktige. Ved en skattesats på 22 % må du betale 3 740 kroner i skatt.
Skatteetaten har utarbeidet et skjema som gir veiledning om hvor mye skatt du må betale når du leier ut boligen din. Det finner du her.
Ulike regler for utleie i sameie og i borettslag
De vanligste måtene å organisere boliger på i Norge er gjennom sameie og borettslag. Skal du leie ut hjemmet ditt er det viktig å være klar over at det gjelder ulike regler for hver av eierformene.
Utleie i sameie
Et sameie er en sammenslutning av flere eiere. I et eierseksjonssameie eier flere seksjonseiere hele boligen og tomten i fellesskap. Hver seksjonseier har imidlertid eksklusiv bruksrett til en egen eierseksjon (bolig). Typiske eierseksjonssameier er leilighetskomplekser, tomannsboliger, sammenhengende rekkehus og frittstående eneboliger som deler en felles tomt.
For eierseksjonseiere er utgangspunktet fri faktisk og rettslig disposisjonsrett over egen eierseksjon. Det innebærer at du som seksjonseier som en hovedregel fritt kan leie ut egen bolig. Korttidsleie, som etter eierseksjonsloven er å regne som utleie i inntil 30 døgn sammenhengende, er likevel ikke tillatt i mer enn 90 døgn årlig. Denne grensen på 90 døgn kan likevel fravikes i sameiets vedtekter til gunst eller ugunst for seksjonseierne, og kan settes til mellom 60 eller 120 døgn. Slik beslutning krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet.
Utleie i borettslag
Kjøper du bolig i et borettslag, blir du andelseier i borettslaget og får samtidig bruksrett til din bolig. Både leiligheter, tomannsboliger og rekkehus kan være borettslagsboliger. I praksis vil den faktiske rådigheten være lik om du er andelseier i et borettslag eller om du er seksjonseier i et eierseksjonssameie. Den største forskjellen mellom de to eierformene ligger i den rettslige rådigheten over boligen.
Dersom du som andelseier selv bor i boligen, står du fritt til å leie ut deler av boligen til andre. Du kan med andre ord dele boligen med den eller de du vil. Skal du imidlertid leie ut hele boligen, gjelder en begrensning på utleie i inntil 30 døgn per år. På nærmere vilkår kan styret i borettslaget likevel tillatte at grensen på 30 døgn fravikes. Et eksempel er der andelseieren midlertidig skal være borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste eller sykdom.