24-25 mars 2021 har Høyesterett til behandling en sak om rekkefølgekrav i reguleringsplaner etter plan- og bygningsloven § 12-7. Bestemmelsen gir planmyndighetene hjemmel for å i «nødvendig utstrekning» gi bestemmelser om at utbygging av et område ikke kan finne sted før blant annet infrastruktur og friområder er «tilstrekkelig etablert». I praksis som oftest slik at en ikke vil få brukstillatelse før rekkefølgekravene er tilfredsstilt.

Rekkefølgekrav art. 1
Illustrasjonsfoto.

Sakens tema

I forbindelse med en utbygging på Mortensrud i Oslo inntok kommunen et rekkefølgekrav reguleringsplanen om at en turvei angitt som E11 skulle opparbeides før brukstillatelse ble gitt. I kartet under er turveien markert med rød strek. Utbyggingsområdet er markert med en rosa linje, og angivelsen 179/104/0.

Kart

I forbindelse med planarbeidet var det enkelte uttalelser i e-postkorrespondansen internt i kommunen som kunne tyde på at rekkefølgekravet ikke var begrunnet i de behov utbyggingen skapte, men derimot de behov Oslo kommune generelt hadde for turveier. Dette underbygget den oppfatning utbygger hadde om at dette rekkefølgekravet ikke egentlig hadde sammenheng med deres utbygging, men derimot var reelt sett var begrunnet i rent økonomiske hensyn (fiskale hensyn). De anførte derfor at turveien ikke hadde nær nok tilknytning til utbyggingen til å kreve den opparbeidet som et rekkefølgekrav etter pbl. § 12-7 nr. 10.

Etter at en klage til Statsforvalteren (da Fylkesmannen) ikke førte frem, brakte utbygger saken inn for retten. Oslo tingrett avsa dom for at rekkefølgekravet var ugyldig, og at Oslo kommune pliktet å erstatte utbygger de kostnader rekkefølgekravet hadde påført dem. I dom av 9. juni 2020 kom Borgarting lagmannsrett til det motsatte resultat etter anke fra Staten. Utbygger anket, og Høyesteretts ankeutvalg valgte å ta saken til behandling så langt det gjaldt rekkefølgekravets gyldighet. Erstatningskravet som må derimot avgjøres på nytt i lagmannsretten dersom Høyesterett finner rekkefølgekravet ugyldig.

Forventede avklaringer

Den kommende saken for Høyesterett vil derfor utelukkende omhandle rekkefølgekravets gyldighet. På bakgrunn av partenes anførsler for lagmannsretten kan en forvente at det vil komme avklaringer på hvorvidt vilkårene i plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 10 om «nødvendig utstrekning» og «tilstrekkelig etablert» utelukkende beror på forvaltningens frie skjønn, eller om vilkårene kan prøves av domstolene.

Dersom vilkårene ikke kan prøves av domstolene vil det avgjørende være om rekkefølgekravet strider mot den såkalte myndighetsmisbrukslæren. Utbygger har anført at vedtaket bygger på utenforliggende hensyn (rent økonomiske motiv), og at kommunen har utøvd usaklig forskjellsbehandling ved å pålegge de som siste utbygger i et område å opparbeide en turvei som skal tjene et langt større område en planområdet. Her kan vi nok forvente at det ville komme avklaringer på hvor nær sammenheng som må kreves mellom planen og rekkefølgekravet for at rekkefølgekravet skal være gyldig.

Vi kommer tilbake med mer så snart Høyesteretts avgjørelse foreligger.