Konsesjon del 1 – unntak fra konsesjonsplikten

Utgangspunktet er at fast eiendom ikke kan overdras uten konsesjon, det vil si tillatelse, fra kommunen.

Kravet om konsesjon gjelder også for stiftelse eller overdragelse av leierett og annen lignende bruksrett med en varighet på mer en 10 år eller rett til forlengelse slik at varigheten kan bli mer enn 10 år. Det samme gjelder for visse andre rettigheter over fast eiendom.

I denne artikkelserien på tre deler, vil jeg se nærmere på reglene om konsesjon. I denne første delen av artikkelserien, vil jeg gå gjennom unntakene fra konsesjonsplikten. Del to av artikkelserien vil omhandle boplikten som i visse tilfeller gjelder som en betingelse for konsesjonsfrihet. I del tre av artikkelserien vil jeg ta for meg situasjonen der det må søkes om konsesjon, og redegjøre for hvilke forhold som skal vektlegges i vurderingen av om konsesjon skal gis.

Formålet med reglene om konsesjon

Formålet med reglene om konsesjon, er å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom, slik at man oppnår et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer, og fornuftige eier- og bruksforhold. Hensikten med dette er blant annet å tilgodese fremtidige generasjoners behov, landbruksnæringen og behovet for utbyggingsgrunn, samt ivareta hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser, friluftsinteresser og bosettingen.

Unntak fra kravet om konsesjon

Utgangspunktet er som nevnt at fast eiendom ikke kan overdras uten konsesjon. Det er imidlertid en rekke unntak fra konsesjonsplikten. De ulike unntakene knytter seg enten til eiendommens karakter eller erververens stilling.

Unntak på grunnlag av eiendommens karakter

Ubebygd enkelttomt for bolig, fritidshus eller naust på maks 2 dekar

I konsesjonsloven § 4 er det gjort unntak fra konsesjonsplikten for flere typer eiendommer. Det første unntaket som nevnes, gjelder for ubebygde enkelttomter for bolig, fritidshus eller naust. Unntaket gjelder kun dersom tomten er maks 2 dekar og godkjent fradelt etter plan- og bygningsloven og jordloven eller ikke trenger godkjennelse etter jordlova.

Med «enkelttomter» menes tomt der man kan bygge ett hus med én eller to boligenheter.  

Ubebygd enkelttomt for bolig eller fritidshus i område utlagt til bebyggelse og anlegg

Det er heller ikke krav om konsesjon for ubebygde enkelttomter for bolig eller fritidshus dersom tomten ligger i et område som er utlagt til bebyggelse og anlegg i kommuneplanens arealdel eller i reguleringsplan. Unntaket gjelder imidlertid bare dersom tomteinndelinger er foretatt og godkjent av bygningsmyndighetene.

Andre ubebygde arealer regulert til annet enn LNFR-formål

Videre er det ikke krav om konsesjon for andre ubebygde arealer dersom disse ligger i et område som i reguleringsplan er regulert til annet enn landbruks- natur- og friluftsformål samt reindrift (LNFR). Det samme gjelder for andre ubebygde arealer som ligger i et område som i kommuneplanens arealdel er utlagt til bebyggelse og anlegg.

Konsesjonsfriheten etter denne bestemmelsen er imidlertid betinget av at erververen (typisk kjøper eller gavemottaker) ikke endrer bruken av eiendommen i strid med reguleringsplanen/kommuneplanen.

Bebygd eiendom på maks 100 dekar

Det siste unntaket på grunnlag av eiendommens karakter, er unntaket for bebygd eiendom på maks 100 dekar. Konsesjon er ikke nødvendig for bebygd eiendom på maks 100 dekar, såfremt eiendommen ikke har mer enn 35 dekar fulldyrket og overflatedyrket jord.

Dersom eiendommen ligger i et område regulert i reguleringsplan, er unntaket for konsesjonsplikten betinget av at erververen ikke foretar bruksendring i strid med planen. Det samme gjelder dersom eiendommen ligger i et område som i kommuneplanens arealdel er lagt ut til bebyggelse og anlegg eller til LNFR-formål.

Det bemerkes at dette unntaket fra konsesjonsplikt kan settes ut av kraft ved forskrift.

Unntak på grunnlag av erververens stilling

Selv om en eiendom er av en slik karakter at den ikke faller inn under noen av unntakene i konsesjonsloven § 4, kan overdragelse av eiendommen i visse tilfeller allikevel skje konsesjonsfritt. Etter konsesjonsloven § 5, er nemlig overdragelser til visse personer (fysiske og juridiske) unntatt fra konsesjonsplikten.

Overdragelse til nær slekt

Et svært praktisk unntak fra konsesjonsplikten, er unntaket ved overdragelse til nær slekt. Unntaket gjelder ved overdragelse til eierens ektefelle, og eierens samt ektefellens slektninger i rett oppstigende eller nedstigende linje. Det vil si at blant annet overdragelser til eierens eller ektefellens foreldre, barn og barnebarn er omfattet av unntaket. Det samme gjelder overdragelser til eierens eller ektefellens søsken, samt deres barn. I tillegg omfatter unntaket overdragelser der erververen er i svogerskap med eieren i rett oppstigende linje, for eksempel dersom erververen er eierens svigersønn/svigerdatter.

I samboerforhold gjelder det omtalte unntaket tilsvarende som i ekteskapsforhold, såfremt samboerne fyller vilkårene i arveloven § 2 tredje ledd.

Det er verdt å merke seg at det gjelder visse betingelser for at unntaket ved overdragelse til nær slekt skal få anvendelse. For det første må eieren ha sitt eget konsesjonsforhold i orden. I tillegg må eieren ha hatt tinglyst hjemmel til eiendommen de siste 5 årene før overdragelsen. Dersom eieren ikke har hatt tinglyst hjemmel til eiendommen de siste 5 årene før overdragelsen, kan man legge til eiertiden til tidligere eier(e) dersom denne/disse er i nær slekt som beskrevet over. Unntaket fra konsesjonsplikt gjelder imidlertid fullt ut dersom eieren dør før 5-årsfristen er ute.

For større, bebygde eiendommer, er konsesjonsfriheten i tillegg betinget av at boplikten overholdes. Boplikten gjelder for bebygde eiendommer der fulldyrket og overflatedyrket jord er mer enn 35 dekar, eller der eiendommen består av mer enn 500 dekar produktiv skog. For å oppfylle boplikten må erververen av eiendommen bosette seg på eiendommen innen ett år, og selv bebo den i minst 5 år. Boplikten vil bli nærmere omtalt i del to av denne artikkelserien.

Overdragelse til odelsberettiget

Et annet praktisk unntak fra konsesjonsplikten, er unntaket ved overdragelse til odelsberettiget. For større, bebygde eiendommer, er unntaket, i likhet med unntaket nevnt i forrige punkt, betinget av at boplikten overholdes.

Overdragelse til stat, kommune, fylkeskommune eller kommunalt tomteselskap

Overdras en eiendom til Staten, trengs det ikke søke om konsesjon. Unntaket gjelder imidlertid ikke ved overdragelser til statlig eide selskap.

I enkelte tilfeller er også overdragelser til kommune, fylkeskommune eller kommunalt tomteselskap unntatt fra konsesjonsplikten.

Unntaket for kommuner og fylkeskommuner gjelder ved overdragelse av eiendom til den kommunen/fylkeskommunen eiendommen ligger i. Unntaket gjelder bare dersom eiendommen ligger i et område som omfattes av kommuneplan eller reguleringsplan, og eiendommen i planen er utlagt til annet enn landbruksområde, eller dersom ervervet skjer ved ekspropriasjon. Et kommunalt tomteselskap likestilles med kommunen, dersom den aktuelle kommunen har minst halvparten av kapitalen og flertallet i styret.

Overdragelse i forbindelse med tvangssalg

I visse tilfeller er også overdragelser i forbindelse med tvangssalg unntatt konsesjonsplikten. Unntaket gjelder dersom erverver er en bank eller en annen institusjon som Kongen har godkjent. Det er videre et vilkår at ervervet må skje gjennom tvangssalg for å redde en fordring som erververen har panterett for i eiendommen. Det er et krav at eiendommen videreselges innen to år etter stadfesting av auksjonsbudet. Departementet kan imidlertid forlenge fristen.

Nedsatt konsesjonsgrense

For å hindre at en helårsbolig kun blir brukt som fritidsbolig, kan det være ønskelig å stramme inn på unntakene fra konsesjonsplikten. Etter konsesjonsloven § 7 kan det i visse tilfeller fastsettes lokale forskrifter som setter enkelte unntak fra konsesjonsplikten ut av kraft. Konsekvensen av dette blir at flere overdragelser vil kreve konsesjon, sammenlignet med det som følger av konsesjonsloven.