Publisert 13.05.2024
Har du bygget inn på naboens tomt, eller kanskje det er naboen som har bygget inn på din tomt? Om naboen eksplisitt har gitt tillatelse til å plassere byggverket (helt eller delvis) på hans eiendom er saken uproblematisk, hvert fall overfor naboen. Men hva skjer når man ikke har en uttrykkelig avtale med naboen om plasseringen? Det kan for eksempel tenkes at man tok feil av eiendomsgrensen, og først i ettertid oppdager at man har bygget inn på naboens eiendom. Spørsmålet blir da om byggverket må rives eller om man har rett til å la det bli stående. Hvilke rettsregler som gjelder ved innpåbygging skal vi gjennomgå under. Vi ser i denne omgang kun på det privatrettslige (forholdet mellom partene), og avgrenser mot offentligrettslige forhold.
Hevd og konkludent atferd
Det kan tenkes at det har gått så lang tid før innpåbyggingen oppdages at vilkårene for hevd er oppfylt (les mer om hevd her). Bygningen må i så fall ha stått i 20 år. I tillegg må du i hele hevdstiden være i god tro om at byggverket er lovlig plassert. Dette er sjeldent praktisk. Som regel foreligger det omstendigheter som gjør at man i alle fall burde visst hvor eiendomsgrensen gikk. Da oppfyller man heller ikke vilkåret om god tro.
Mer praktisk er at naboen har opptrådt på en slik måte at han må anses for å ha akseptert at det ble bygget inn på hans tomt. I så fall kan han ikke i ettertid kreve at byggverket fjernes.
Som eksempel kan det nevnes HR-2019-280-A. Avgjørelsen gjaldt strandrett og ikke eiendomsrett, men det samme må gjelde for innpåbygging. Skjærhalden Gjestehavn oppførte en gjestebrygge i et område i sjøen hvor naboen hadde eksklusiv utbyggingsrett. Naboen inngav merknader til byggeplanene, men innvendingene gikk bare ut på at bryggen måtte plasseres slik at naboen fortsatt kunne bruke sine eksisterende båtplasser. Utover dette var hun positivt innstilt til etableringen av bryggen, og gav klart uttrykk for dette bl.a. i merknadsbrevet: «Vi vil benytte anledningen til å gratulere Hvaler kommune med havneplanen. Den er både fornuftig og praktisk. Vi hilser gjestehavnen velkommen og håper at den vil bli til gavn for samfunnet». Først 10 år senere påberopte hun at plasseringen av bryggen var i strid med hennes utbyggingsrett. Høyesterett kom til at hennes utbyggingsrett var gått tapt som følge av konkludent atferd i forbindelse med oppføringen av bryggen, og etterfølgende passivitet.
Byggverket står delvis på naboens eiendom
Er vilkårene for hevd ikke oppfylt, og naboen heller ikke har akseptert byggverkets plassering (gjennom avtale eller konkludent atferd) er innpåbyggingen ulovlig. Når byggverket står delvis på naboens eiendom er det naboloven § 11 som regulerer forholdet. Utgangspunktet er at naboen kan kreve at det fjernes fra hans eiendom.
Der fjerning medfører en så stor økonomisk utgift eller tap at det klart står i misforhold til den gevinsten naboen oppnår ved fjerning, kan man likevel få rett til å la byggverket bli stående. Det skal foretas en interesseavveining hvor særlig økonomiske hensyn for tiltakshaveren (byggverkets eier) skal veies mot grunneierens interesser. Ren interesseovervekt for tiltakshaveren er ikke tilstrekkelig. Utgiften/tapet må stå i klart misforhold til naboens gevinst. I tillegg er det et krav at det «ikkje er noko nemnande å leggja på eigaren av byggverket til last». Altså er det avgjørende i hvor stor grad man kan klandres for innpåbyggingen.
I de tilfellene byggverket oppføres på naboens tomt allerede fra start, er det sentralt om man visste eller burde visst hvor grenselinjen gikk. Her er det bl.a. relevant hvilke undersøkelser som ble gjort på forhånd for å klarlegge eiendomsgrensen. Har byggverket havnet på naboens tomt i ettertid er det avgjørende hva som er årsaken til dette. I noen tilfeller er det dessuten helt meningsløst å fjerne byggverket, noe som også vil ha betydning for vurderingen.
Får man rett til å la bygningen stå, har naboen krav på vederlag, jf. naboloven § 11 (2). Vederlaget skal normalt ikke settes lavere enn vinningen av innpåbyggingen. Fjernes byggverket senere (f.eks. fordi det brenner ned eller på annen måte ødelegges), har man ikke rett til å oppføre nytt. Man har ikke fått noen varig rettighet på naboens eiendom selv om det konkrete byggverket får stå.
Hele byggverket står på naboens eiendom
Når hele byggverket står ulovlig på naboeiendommen, er utgangspunktet at bygningen tilfaller grunneieren, jf. lov om hendelege eigedomshøve § 8. Dette gjelder generelt når man har oppført et byggverk på en annens eiendom, og er ikke begrenset til naboforhold. Den som har bygget noe på en annens eiendom får med andre ord ikke eiendomsrett til byggverket. Det er det grunneieren som gjør. Unntaket er der hvor eierforholdene til byggverket avtales eller følger av særlige rettsforhold, jf. hendl. § 1. Tiltakshaveren har likevel rett til vederlag for den verdiøkning han har tilført eiendommen, jf. hendl. § 10 (1). Kan han klandres for å ha oppført byggverket på feil/annen manns eiendom, kan vederlaget settes ned eller falle bort, jf. hendl. § 10 (2).
Eksempler fra rettspraksis
Et eksempel finner man i HR-2017-2064-A (Snekkerens hytte), hvor en mann hadde oppført en hytte på hans daværende kjærestes eiendom. Det forelå ingen avtale mellom dem som regulerte eieforholdet til hytta. Halvannet år etter bruddet ba han ekskjæresten om opprydning i hjemmelsforholdene til hytteeiendommen. Deretter forholdt han seg passiv i seks år. I denne perioden var det ekskjæresten som hadde rådigheten over hytta, og som betalte utgiftene knyttet til denne. Høyesterett kom til at ekskjæresten var eier av hytta i henhold til hendl. § 8. Mannen hadde i utgangspunktet hatt et vederlagskrav for verdiøkningen på eiendommen etter hendl. § 10, men kravet var foreldet.
Et mer spesielt tilfelle finner man i HR-2022-1119-A (Trollvassbu). Saken gjaldt et turlag som i 1967 inngikk en festeavtale med staten. De oppførte så en turisthytte på det som ble antatt å være statens grunn. Senere viste det seg at staten ikke var eier av grunnen. Høyesterett kom til at naboloven § 11 kunne anvendes på det konkrete tilfellet, selv om det ikke gjaldt et naboforhold og selv om hele bygningen var plassert på annen manns grunn. Høyesterett uttalte at det bare var grunnlag for å anvende naboloven § 11 i stedet for hendl. § 8 i de tilfellene hvor tiltakshavers interesser klart overstiger ulempene for grunneieren. I tillegg må de vilkår som ellers oppstilles i naboloven § 11 være oppfylt.
Dommen er sterkt kritisert av Brynjar Østgård (som for øvrig var grunneierens prosessfullmektig) i «Trollvassbudommen», Tidsskrift for eiendomsrett 2023/1, s. 94-100. En kritikk som kan tiltres av undertegnede. Dommen er like fullt avsagt av en enstemmig Høyesterett, og dermed å anse som et prejudikat som gir uttrykk for gjeldende rett. I hvert fall inntil Høyesterett skulle mene noe annet, eller loven endres.