Deling av landbrukseiendom etter jordloven

Dersom du ønsker å dele en landbrukseiendom, må landbruksmyndighetene i den aktuelle kommunen gi sin godkjennelse. Deling av landbrukseiendom er et tiltak som berører ulike lovverk. Det vil derfor være behov for å søke om tillatelse etter flere lover før fradeling kan iverksettes. Fokus i denne artikkelen er kun kravet om tillatelse fra det offentlige for fradeling av landbrukseiendom i jordlova § 12.

Hovedregelen er at jord- eller skogbrukseiendom ikke skal deles. Det er mulighet for unntak. Dette beror i tilfelle på en helhetlig avveining. Hvilke momenter som skal tillegges vekt i vurderingen av om samtykke skal gis, fremgår av jordloven § 12 tredje ledd. Der fremgår det at samtykke kan gis dersom delingen legger til rette for en tjenlig og variert bruksstruktur i landbruket.

Bestemmelsens virkeområde

Hva er en landbrukseiendom?

Jordloven § 12 gjelder ved deling av en eiendom som blir brukt til eller kan brukes til jordbruk eller skogbruk. Det må med andre ord dreie seg om en landbrukseiendom.

Begrepet jordbruk og skogbruk omfatter tradisjonell landbruksdrift, som dyrking av jord, husdyrhold, skogproduksjon og jakt og fiske. Dersom tradisjonell landbruksdrift drives i kombinasjon med tilleggsnæringer som f.eks. utleie av hytter, vil hele eiendommen anses som en landbrukseiendom. Brukes eiendommen derimot kun til utleie av hytter, vil den som utgangspunkt ikke klassifiseres som en landbrukseiendom. Eiendommen faller imidlertid innenfor bestemmelsen i jordloven § 12 dersom den kunne blitt brukt til jordbruk eller skogbruk.

Ved tvil om en eiendom kan brukes til jordbruk eller skogsbruk vil det være sentralt om eiendommen er av en slik størrelse og beliggenhet at den kan gi grunnlag for lønnsom jordbruks- eller skogbruksdrift. Hensynet til jordvern medfører imidlertid at også en liten eiendom kan anses som en landbrukseiendom, dersom den har dyrket jord av høy kvalitet.

Flere gårds- og bruksnumre – jordloven § 12 sjette ledd

I forbindelse med blant annet salg av landbrukseiendom, kan det oppstå spørsmål om hva som er en og samme eiendom. Etter jordloven § 12 sjette ledd, kan flere gårds- og bruksnumre regnes som én driftsenhet, dersom de har samme eier. I så fall er det opp til departementet skjønn å vurdere om enhetene skal regnes som én driftsenhet. I denne vurderingen er det blant annet av betydning om de rent faktisk har vært drevet sammen. Det er videre av betydning om eiendommene er plassert slik at de egner seg for å drives sammen.

Hva som anses som «deling»

Med «deling» menes både overføringer av eiendomsretten og delingsforretninger som ikke forutsetter en senere overføring. I tillegg rammes stiftelse av leieforhold eller bruksrettigheter til del av eiendommen med en varighet på over 10 år eller som er uoppsigelig av eieren. De stiftede rettigheter må imidlertid være av noe omfang. Mindre rettigheter som for eksempel veirettigheter vil falle utenfor.

Når kan samtykke gis?

Som nevnt innledningsvis kan samtykke til deling gis dersom delingen legger til rette for en tjenlig og variert bruksstruktur i landbruket. Hvorvidt samtykke skal gis beror på en skjønnsmessig vurdering.

Bruksrasjonalisering

Ved fradeling av landbruk- og skogsarealene for å selge disse til nabo som tilleggsjord vil det som hovedregel bli gitt samtykke til fradeling, dersom arealressurser vil styrke driftsgrunnlaget på naboeiendommen. Dette omtales også som bruksrasjonalisering. Eieren kan da enten beholde huset med tunet som egen bolig eller selge det som en frittliggende boligeiendom.

Innholdet i vurderingen

I vurderingen av om samtykke kan gis inngår blant annet hensynet til vern av arealressursene. At arealressursene skal vernes innebærer at en ikke bør opprette eiendommer som det er vanskelig å drive rasjonelt og opprettholde som aktive bruk. Det er også uønsket med oppdelinger som gjør det vanskelig å nekte senere ønsker om omdisponering, fordi eiendommen ikke lenger egner seg til landbruksdrift.

Ved vurderingen skal det vektlegges om delingen medfører en god driftsmessig løsning. Det er altså av betydning om driften gjøres kostnadseffektiv. Herunder er det av betydning om deling medfører en arronderingsmessig god eiendomsutforming og om de dyrkede arealene på driftsenheten er mest mulig samlet med korte driftsveier.

Dersom delingen fører til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området, skal det vektlegges i vurderingen. Ved fradeling av en boligtomt i et landbruksområde, kan det oppstå konflikt mellom boligeier og eier av landbrukseiendommen. Dette kan blant annet gjelde støy, lukt mm. I slike tilfeller må det antas at den driftsmessige ulempen for landbruket gis stor vekt. For øvrig kan andre hensyn innenfor lovens formål vektlegges.

Hvorvidt delingen legger til rette for en tjenlig og variert bruksstruktur i landbruket beror på en helhetsvurdering. Hensynene må vektlegges ut fra lokale forhold, og lokal skjønnsutøvelse vil således kunne få stor betydning i den enkelte sak.

Dersom vurderingen etter tredje ledd ikke åpner for fradeling, kan en likevel samtykke til deling dersom deling vil ivareta hensynet til bosetting i området jf. fjerde ledd. Det kan både være aktuelt med sikte på å øke folketallet i en kommune med nedgang, eller å vedlikeholde en eksisterende bosetting.