Avhendingsloven har regler om kjøp og salg av fast eiendom. Den 01.01.22 trådte en rekke endringer i denne loven i kraft. Blant annet kan du ikke lenger selge boligen din «som den er», og kjøper må i utgangspunktet selv dekke utgifter opp til kroner 10 000 ved kjøpsrettslige mangler.
I denne artikkelen tar vi for oss det du må vite om de nye reglene for kjøp og salg av bolig.
Kjøperens egenandel på kroner 10 000: § 3-1 fjerde avsnitt
Det er inntatt en regel i avhendingsloven § 3-1 om at kjøperen selv må dekke kostnader ved mangler opp til kroner 10 000. Regelen gjelder altså når feilen er en kjøpsrettslig mangel selgeren er ansvarlig for, men kostanden ikke overstiger kroner 10 000. Denne såkalte egenandelen på kroner 10 000 gjelder imidlertid ikke hvis bygning er solgt som ny, eller noe annet er sagt i loven.
En viktig presisering er at egenandelen ikke gjelder for hver enkelt mangel som avdekkes. Det avgjørende er om manglene, sett under ett, ikke overstiger kroner 10 000.
Før lovendringen måtte selger dekke utgifter til utbedring av mangler uavhengig av utbedringskostnaden.
Definisjon av mangel inntatt i avhendingsloven: § 3-2 første avsnitt
Hva som utgjør en kjøpsrettslig mangel er ikke endret, men avhendingsloven hadde ingen definisjon av en mangel før den 01.01.22.
Den nye bestemmelsen sier at eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra blant annet eiendommens type, alder og synlige tilstand. Det må legges til at det også er av betydning hvordan megler har omtalt boligen i annonsen, på visning eller i annen korrespondanse med kjøper.
Formålet med lovfestingen er å tydeliggjøre innholdet i vurderingen av hva som utgjør en mangel.
Innvendig arealavvik: § 3-3 andre avsnitt
Om selger har opplyst at huset er større enn det er, melder det seg spørsmål om hvor stort avviket må være for at det skal foreligge en mangel. Det er nå avklart i § 3-3 andre avsnitt. Utgangspunktet er at arealavvik utgjør en mangel dersom avviket er mer enn 2 prosent og utgjør minst en kvadratmeter. Dette viser at det er tilnærmet nulltoleranse for innvendig arealavvik.
Adgangen til å selge «som den er» er fjernet ved salg til en forbruker: § 3-9 andre avsnitt
Etter den gamle avhendingsloven kunne selger av en bolig ta generelle forbehold om boligens tilstand. Det har vært svært vanlig å selge boligen «som den er». På den måten overførte selgeren mye av ansvaret for skjulte feil og mangler fra seg selv og over på kjøper. Selgers opplysningsplikt var i tillegg begrenset til kjente forhold, eller forhold som måtte være kjent. Det kunne derfor lønne seg for selger å unnlate undersøkelser før salg, for så å selge boligen «som den er».
Nå kan selger kun fraskrive seg ansvar for konkrete og spesifiserte negative forhold. Loven stiller strenge krav for at en ansvarsfraskrivelse skal være gyldig. Forbeholdene må blant annet være så spesifiserte at kjøper skal kunne ta dem med i vurdering kjøperen gjør av eiendommen.
Ut over spesifiserte og konkrete ansvarsfraskrivelser har selger, uavhengig av god tro, risikoen for at boligens tilstand svarer til det kjøper kan forvente i henhold til avtalen.
Det påpekes at innskrenkingen kun gjelder for salg til forbrukere. Om kjøper er næringsdrivende kan boligen fortsatt selges «som den er».
Kjøpers undersøkelsesplikt: Avhendingsloven § 3-10 første avsnitt
Kjøpers undersøkelsesplikt er nå lovfestet. Kjøper anses å kjenne til alt som står i dokumentene fra megler og takstmann. Dette gjelder uavhengig av om kjøperen faktisk har sett eller lest salgsdokumentene. Det kjøper må være kjent med, kan ikke senere gjøres gjeldende som en mangel han har krav på kompensasjon for. Står det for eksempel i takstrapporten at det er motfall i dusjen, kan ikke kjøper høres med at vannet ikke renner ned i sluket når han tar sin første dusj i nytt hus.
En viktig presisering er at kjøper likevel kan vinne frem med et krav dersom informasjonen fra megler eller takstmann er utydelig. Det samme gjelder om det for eksempel ikke er samsvar med det som står i salgsprospektet og det som står i takstrapporten. Det stilles strenge krav tydelighet i dokumentasjonen.
Endringer i forskriften hjemlet i § 3-10
Med hjemmel i avhendingsloven § 3-10 første avsnitt kan departementet i forskrift stille krav til tilstandsrapporter for boliger. I forskriften stilles krav til hvilke bygningsdeler og rom som skal undersøkes. Det stilles også krav til hvordan undersøkelsene skal gjøres og hvordan den bygningssakkyndige skal presentere resultatet av disse undersøkelsene.
Den nye forskriften trådte i kraft 01.01.22. Nå stilles det krav til at flere rom enn tidligere skal undersøkes og flere undersøkelser skal foretas. Forskriften stiller også nye og flere krav til hvordan undersøkelsene skal gjøres. Det stilles det krav om at inventar og løsøre skal flyttes på dersom de hindrer den bygningssakkyndige i å få tilgang til det som skal undersøkes. Bad og rom under terreng skal som hovedregel undersøkes ved hulltaking.