Tomtefestelovens betydning for eldre festeavtaler

Forholdet mellom avtale og lov

I denne artikkelen tar vi for oss tomtefestelovens betydning for eldre festeavtaler, altså festeavtaler inngått før gjeldende tomtefestelov trådte i kraft.

Tomtefeste ble lovregulert første gang i 1975, og i 1996 fikk vi en ny lov. Den nye loven trådte i kraft 1. januar 2002, og erstattet den gamle loven fra 1975.  Før tomtefeste ble lovregulert, var det kun avtalen mellom partene som regulerte festeforholdet.

Dagens tomtefestelov er ufravikelig. Det betyr at ingen kan avtale eller gjøre gjeldende vilkår som strider med lovens bestemmelser. Har partene avtalt vilkår i strid med loven, vil disse, og i ytterste konsekvens hele avtalen, være ugyldig. Av denne grunn er det viktig å vite når loven kommer til anvendelse.

Når gjelder tomtefesteloven?

Utgangspunktet

Utgangspunktet er at tomtefesteloven av 1996 gjelder for alle festeavtaler, uavhengig av om de er inngått før eller etter loven trådte i kraft. Tomtefesteloven har med andre ord tilbakevirkende kraft.

Unntak

Tomtefesteloven har likevel ikke tilbakevirkende kraft i sin helhet. Hvor det gjøres unntak, står det i den konkrete bestemmelsen. Det står for eksempel at bestemmelsen bare gjelder avtaler inngått etter 1975. Et slikt unntak finnes i bestemmelsen om formkrav i § 5, og for festetid i §§ 7 og 8.

Vi finner også egne regler for avtaler som er inngått etter 1975, men før 2002. De observante vet allerede at dette er perioden den første tomtefesteloven gjaldt.

Det siste skjæringstidspunktet som er viktig å merke seg er 1. januar 2002. For avtaler inngått etter 1. januar 2002 kan det gjelde helt andre regler enn for de to øvrige kategoriene.

Dette betyr at en rekke forhold reguleres ulikt i loven, basert på når festeavtalen ble inngått.

Eksempel på unntak – bestemmelsen om festetid

Et eksempel på at tidspunktet for avtaleinngåelse er avgjørende, finner vi i bestemmelsen om festetid i § 7. Bestemmelsen gir tre ulike løsninger ut fra hvilken tidsepoke avtale ble inngått.

Den første tidsepoken er avtaler inngått før 1976. For disse gjelder den festetid som ble avtalt mellom partene.

Den andre tidsepoken gjelder for avtaler inngått fra og med 01.01.96, men før 2002. Her gjelder den lovbestemte festetiden på minimum 80 år.

Den siste epoken er avtaler inngått etter 01.01.2002, i loven kalt «nye festeavtaler». Slike avtaler er evigvarende.

Dette betyr at om en en festeavtale fra 1980 angir en festetid på 25 år for et hyttefeste, er avtalevilkåret ugyldig. I et slikt tilfelle trumfer loven det som er avtalt mellom partene, og festetiden er 80 år. Hadde samme avtale vært fra 1970, ville avtalt festetid på 25 år stått seg.

Særregel ved forlengelse av festeavtaler

Ikke nok med at det er tre ulike tidsepoker en må forholde seg til; ytterligere komplisert er det fordi en avtale som blir forlenget, regnes som en ny avtale fra tidspunktet den ble forlenget. En avtale om 30 års hyttefeste inngått i 1950, men som ble avtalt forlenget i 1977, vil bli kategorisert i tidsepoke to, og dermed ha en festetid på 80 år.

Konsekvensen av ugyldighet

Som nevnt ovenfor, er tomtefesteloven ufravikelig. Et spørsmål som melder seg når et avtalevilkår faller bort fordi det er i strid med loven, er om resten av avtalen blir stående. I motsatt fall, er hele avtalen ugyldig. Tomtefesteloven sier ingenting om dette. Vi finner heller ingenting i lovens forarbeider.

Høyesterett har imidlertid gitt oss noen retningslinjer i en dom fra 1993 (Rt. 1993 s. 312):

«Jeg legger til grunn at det ikke gjelder noen alminnelig regel om at en avtale med lovstridig innhold er uten virkning mellom partene, men at spørsmålet må avgjøres ved en tolking av den enkelte lov hvor det også legges vekt på enkelte momenter av mer generell karakter – herunder om reelle hensyn tilsier at lovovertredelsen får slik virkning» (s. 315).

Dette må bety at hvor det for eksempel er avtalt en oppsigelsesfrist som er kortere enn lovens oppsigelsesfrist, vil partene være bundet av de øvrige avtalevilkår, forutsatt at de ikke strider med loven. Problemet kommer først på spissen når lovens regler fører til drastiske endringer i det partene har ment å binde seg til.

Som vi ser av denne artikkelen kan tomtefeste reise flere vanskelige spørsmål. Har du en avtale om tomtefeste, enten du er fester eller bortfester, er du velkommen til å ta kontakt for å få en gjennomgang av gyldigheten av de enkelte vilkår.