Tomtefeste

I Norge har man lang tradisjon for tomtefeste. Tomtefeste betyr leie av grunn til «hus» som festeren har eller får på tomten, jf. tomtefesteloven § 1. Med «hus» menes ikke bare bolighus og fritidshus, men også bygninger til andre formål, for eksempel industri, kontor og handel. Det er imidlertid feste til bolig- eller fritidsformål som er mest utbredt. I denne artikkelen vil det gis en oversikt over enkelte sentrale temaer innen tomtefeste. Det avgrenses mot forhold knyttet til avslutningen av festeforhold, enten det er som følge av utløpt festetid, oppsigelse eller innløsning.

Lovregulering av tomtefeste

Tomtefeste var opprinnelig ikke lovregulert. I 1975 ble det imidlertid vedtatt en tomtefestelov, som inneholdt en del ufravikelige bestemmelser, spesielt for feste til bolig- og fritidsformål. Loven fra 1975 ble avløst av tomtefesteloven av 1996, som trådte i kraft den 1. januar 2002. Det er tomtefesteloven av 1996 som er gjeldende i dag, og loven er ufravikelig, med mindre noe annet fremgår av den enkelte bestemmelsen eller av sammenhengen.

Utgangspunktet er at tomtefesteloven av 1996 gjelder for alle festeavtaler, uavhengig av om de er inngått før eller etter loven trådte i kraft. Dette gjelder imidlertid bare dersom ikke annet er sagt i loven eller fremgår av sammenhengen. En rekke forhold reguleres ulikt i loven, basert på når festeavtalen ble inngått. I nærværende artikkel vil man imidlertid ta utgangspunkt i reglene for nye festeavtaler, det vil si festeavtaler inngått etter lovens ikrafttredelse.

Formkrav til festeavtaler

Festeavtaler skal gjøres skriftlig, jf. tomtefesteloven § 5. Av avtalen må det fremgår hvilket formål tomtefeste gjelder, og i tillegg skal tomteverdien opplyses.

Det er imidlertid verdt å merke seg at selv om det etter loven er et krav om skriftlighet, vil partene anses som bundet dersom det er ytt og mottatt vederlag for feste. Det samme gjelder dersom fester i samsvar med muntlig avtale har tatt over festet ved å sette i gang med arbeid på tomten eller på annen måte, uten at bortfester at protestert på dette. I slike tilfeller har begge parter krav på at avtalen settes opp skriftlig.

Festetid

Avtaler som gjelder feste av tomt til bolighus eller fritidshus, gjelder frem til det blir sagt opp av fester eller tomten blir innløst jf. tomtefesteloven § 7 første ledd. Slike festeavtaler er følgelig tidsubegrenset, og bortfester har ikke adgang til å si opp festeforholdet.

For festeavtaler som gjelder feste av tomt til annet enn bolig- eller fritidsformål, gjelder det som er avtalt om festetid jf. § 8. Dersom det ikke er avtalt noe om festetid gjelder festeforholdet uten tidsavgrensning, men med adgang for begge parter til å si opp festeforholdet.

Overføring av festerett

Fester har rett til å overføre festeretten til en annen, dersom ikke annet er avtalt eller følger av festeformålet jf. tomtefesteloven § 17 første ledd. Det samme gjelder ved tvangssalg.  Annet kan følge av festeformålet dersom fester og bortfester har hatt i tankene livstidsfeste, eller ved at festeforholdet var ment å være kortsiktig knyttet til midlertidige behov som for eksempel arbeidsbrakker.

I rettspraksis er det uttalt at en rett til overføring av festeforholdet i sin helhet ikke uten videre innebærer en rett til delvis overføring, altså en overføring av bare deler av arealet festeretten omfatter. Dette ville medført at bortfester ville fått flere festere å forholde seg til, og det ville oppstått spørsmål om fordeling av festeavgiften.

Festeavgift

Festeavgiften avtales mellom partene, men det er et forbud mot en urimelig høy festeavgift jf. tomtefesteloven § 11. I vurderingen av om festeavgiften er urimelig høy, må man sammenligne den avtalte festeavgiften med det som vanligvis betales i området ved feste av sammenlignbare tomter, på lignende avtalevilkår.

Etter tomtefesteloven § 15 er det adgang til å regulere festeavgiften. Bestemmelsene om regulering varierer basert på festeforholdets formål.

For feste av tomt til bolig- eller fritidsformål, har hver av partene rett til å kreve regulering av festeavgiften i samsvar med endring i pengeverdien siden festeavtalen ble inngått jf. § 15 første ledd. Har man tidligere regulert festeavgiften, kan man kreve ny regulering med utgangspunkt i den tidligere regulerte festeavgiften og regulere denne i samsvar med endring i pengeverdien siden den tidligere reguleringen. Bestemmelsen om regulering er fravikelig. Dermed kan det avtales at festeavgiften ikke skal reguleres, eller at den skal følge annet enn endring i pengeverdien. For at bestemmelsen skal fravikes, må dette imidlertid være «tvillaust avtalt».

For feste av tomt til andre formål kan regulering kreves i samsvar med endringen i pengeverdien i perioden siden festeavtalen ble inngått, med mindre det klart er avtalt at festeavgiften ikke skal reguleres eller det er avtalt regulering på annen måte jf. § 15 annet ledd.

Regulering av festeavgift kan, uavhengig av festeformål, kreves hvert tiende år, om ikke annet er avtalt. Det kan dog ikke avtales at regulering skal skje oftere enn hvert år.

Ved forlengelse av festeforholdet gjelder egne regler om regulering av festeavgiften, som fremgår av tomtefesteloven § 15 fjerde ledd.