Publisert 04.10.2024
Rettigheter og forpliktelser «som har til gjenstand en fast eiendom» kan tinglyses i grunnboken, jf. tinglysingsloven § 12. En vanlig misforståelse er at tinglysing er påkrevd for at rettigheten/forpliktelsen skal være gyldig. Det er ikke riktig. Tinglysing er en offentlig registrering av rettigheten/forpliktelsen, men medfører ingen endring i det underliggende forholdet mellom partene (f.eks. partenes avtale). Dersom det først foreligger en bindende avtale mellom partene er den like gyldig og bindende selv om avtalen ikke tinglyses. Det samme gjelder ved ugyldighet (f.eks. om avtalen er inngått under tvang). En ugyldig avtale blir ikke gyldig bare fordi den tinglyses. Hva er da poenget med tinglysing?
Det er ikke tvilsomt at det er fordelaktig å tinglyse en rettighet. Hva som kan tinglyses og hvilken virkning tinglysingen har, skal kort gjennomgås i denne artikkelen. Artikkelen behandler bare tinglysing i grunnboken (tinglysing knyttet til fast eiendom).
Generelt om tinglysing
Dokumenter som går ut på å «stifte, forandre, overdra, behefte, anerkjenne eller oppheve» en rett som «har til gjenstand en fast eiendom» kan tinglyses, jf. tingl. § 12. Med andre ord er det bare dokumenter som forplikter en eiendom, eller gir den rettigheter, som kan tinglyses i grunnboken. Dersom det bare er personer som er forpliktet, kan rettigheten/forpliktelsen ikke tinglyses i grunnboken.
Det er Kartverket som er tinglysingsmyndighet for fast eiendom i Norge. Tinglyste rettigheter/forpliktelser føres i grunnboken. Rettigheten tinglyses på grunnboksbladet til den eiendommen som er forpliktet til å gjøre eller tåle noe. Grunnboksbladet viser derfor bare eiendommens forpliktelser, ikke dens rettigheter (rettighetene er tinglyst som forpliktelser på andre eiendommer).
På Kartverkets sider kan man finne utfyllende informasjon og veiledning knyttet til tinglysing. Se for eksempel Kartverkets artikkel «Spørsmål om tinglysing».
Rettsvern
Den viktigste virkningen av tinglysing er at tinglysing gir rettsvern. Om rettigheten ikke er tinglyst kan den – på visse vilkår – ekstingveres (utslettes) av tredjemenn.
Godtroerverv
En tinglyst rettighet går i kollisjonstilfeller foran rettigheter som ikke er tinglyst, eller som er tinglyst senere, jf. tingl. § 20. Unntaket er likevel om rettighetshaveren var kjent med, eller burde vært kjent med, at det allerede forelå en kolliderende (ikke tinglyst) rettighet, jf. tingl. § 21. I så fall er det den eldste rettigheten som blir stående.
- Med kolliderende rettigheter menes rettigheter som ikke begge kan håndheves fullt ut på samme tid. For eksempel vil eiendomsrett i utgangspunktet gi full rettslig og faktisk råderett over en eiendom. Det betyr at alle andre rettigheter (f.eks. veiretter eller leieretter) vil innskrenke vedkommendes eiendomsrett, og dermed være i kollisjon med eiendomsretten. Er rettighetene ikke i kollisjon med hverandre, er situasjonen uproblematisk. For eksempel om grunneier har gitt veirett på samme vei til to forskjellige eiendommer/personer – slike rettigheter er ikke nødvendigvis i kollisjon med hverandre.
Kreditorekstinksjon
Også ved konkurs er det avgjørende om rettigheten er tinglyst. Rettigheter som er stiftet ved avtale må tinglyses senest dagen før konkursåpningen for at de skal stå seg overfor konkurs, jf. tingl. § 23. Er rettigheten ikke tinglyst før konkursåpningen, bortfaller den. Det gjelder uavhengig av om det var åpenbart at rettigheten heftet på eiendommen. Konkursbo trenger ikke å forholde seg til utinglyste rettigheter/forpliktelser, uavhengig av om en burde kjent til den eldre retten eller ikke.
Risikoen ved manglende tinglysing
De regler som er gjennomgått her er ikke noen uttømmende gjennomgang av rettsvernsreglene. Det finnes unntak fra hovedreglene som f.eks. for rettigheter ervervet ved hevd. Det er likevel slik at manglende tinglysing i de fleste tilfeller medfører en risiko for rettighetstap.
Et eksempel på hvor galt det kan få ved manglende tinglysing har vi i den såkalte Forusstranda-saken, HR-2017-33-A. Her hadde et eiendomsselskap i 2003 ervervet flere eiendommen på Forus for i overkant av 70 millioner kroner. For å spare dokumentavgift unnlot de å tinglyse ervervet. 9 år senere gikk selskapet som fortsatt var registrert som eier i grunnboken konkurs. Konkursboet tok da beslag i eiendommene. Beslaget ble bestridt av eiendomsselskapet, men de tapte saken i alle tre instanser. Eiendommene gikk dermed tapt til konkursboet.
I de aller fleste tilfeller vil det som en følge av denne risikoen være sterkt anbefalt å tinglyse, selv om det medfører tinglysingsgebyr, og ved hjemmelsoverdragelse dokumentavgift. Det finnes metoder for å redusere risikoen ved manglende tinglysing som også kunne vært benyttet av Forusstranda Næringspark i saken nevnt over, og i en del tilfeller som f.eks. ved raske videresalg kan det være rasjonelt å ta en bevisst risiko ved å unnlate å tinglyse. Ingen av alternativene er imidlertid helt risikofrie. Vi skal ikke gjennomgå detaljene i dette her. Med mindre en har evne og vilje til å bære en informert risiko, og en får etablert de alternative sikkerheter en kan, er vår klare anbefaling er at en alltid tinglyser.