Publisert 14.02.2024
I utgangspunktet kan eiendommer ikke overdras uten konsesjon, det vil si tillatelse fra kommunen. I denne artikkelserien på tre deler, vil jeg se nærmere på reglene om konsesjon. Første del av artikkelserien, gjaldt unntakene fra konsesjonsplikten. I denne andre delen av artikkelserien vil jeg se nærmere boplikten som betingelse for konsesjonsfrihet. Dette før jeg i del tre av artikkelserien tar for meg situasjonen der det må søkes om konsesjon, og redegjør for hvilke forhold som skal vektlegges i vurderingen av om konsesjon skal gis.
Boplikt som betingelse for konsesjonsfrihet
Eiendommer kan som nevnt i utgangspunktet ikke overdras uten konsesjon. Det er imidlertid en rekke unntak fra konsesjonsplikten. Man sier da at overdragelsen er konsesjonsfri. I noen tilfeller er det en betingelse for konsesjonsfrihet at erververen (typisk kjøper eller gavemottaker) bosetter seg på eiendommen. Det foreligger da en såkalt boplikt. Boplikten er aktuell for unntakene som fremgår av konsesjonsloven § 5 første ledd nr. 1 og 2.
Konsesjonsloven § 5 første ledd nr. 1 og 2
Konsesjon er ikke nødvendig når erververen er:
1. eierens ektefelle, eller er i slekt med eieren eller eierens ektefelle i rett oppstigende eller nedstigende linje eller i eierens eller ektefellens første sidelinje til og med barn av søsken, eller er i svogerskap med eieren i rett oppstigende linje, forutsatt at eieren har sitt konsesjonsforhold i orden. Konsesjonsplikt kan likevel følge av § 7 andre ledd.
2. odelsberettiget til eiendommen
Konsesjonsfriheten gjelder også for samboere i ekteskapslignende forhold, såfremt disse fyller vilkårene i arveloven § 2 tredje ledd.
I denne artikkelen vil jeg se nærmere på når det foreligger boplikt, og hva boplikten inneholder. Det er den lovbestemte boplikten etter konsesjonsloven som vil behandles. Det bemerkes imidlertid at boplikt også kan fastsettes som et konsesjonsvilkår.
Når foreligger det boplikt?
Som nevnt over, kreves det ikke konsesjon dersom erververen er i slikt slektskap med avhenderen som nevnt i konsesjonsloven § 5 første ledd nr. 1. Det samme gjelder dersom erververen er odelsberettiget til eiendommen, jf. konsesjonsloven § 5 første ledd nr. 2. Dersom ervervet gjelder bebygd eiendom der fulldyrka og overflatedyrka jord er mer enn 35 dekar, eller eiendommen består av mer enn 500 dekar produktiv skog, er imidlertid konsesjonsfriheten betinget av at erververen bosetter seg på eiendommen innen ett år og bebor den i minst 5 år.
«Bebygd eiendom»
Det er presisert i konsesjonsloven, at med bebygd eiendom menes «eiendom med bebyggelse som er eller har vært brukt som helårsbolig. Det samme gjelder eiendom med bebyggelse som ikke er tatt i bruk som helårsbolig, herunder eiendom med bebyggelse under oppføring dersom tillatelse til bebyggelse er gitt med sikte på boligformål.»
Dersom bebyggelsen er sterkt forfallent, kan dette innebære at det ikke foreligger en boplikt, jf. Rundskriv M-1/2021 om konsesjon, priskontroll og boplikt. I rundskrivet vises det til en dom fra Senja tingrett av 11.07.2012 der retten kom til at det ikke forelå en boplikt da eiendommen ikke kunne anses som bebygd på grunn av boligens dårlige standard. Det ble blant annet lagt vekt på at boligen hadde store fukt- og råteskader, sannsynligvis også i bærende konstruksjoner, og sakkyndige hadde uttalt at dersom huset skulle settes i stand, ville det koste nesten like mye som å bygge nytt hus.
Hvorvidt eiendommen skal anses som bebygd må vurderes konkret for hvert enkelt tilfelle. I det nevnte rundskrivet uttales blant annet følgende:
«Hvorvidt en eiendom skal anses bebygd eller ikke må vurderes konkret i den enkelte sak. Vurderingen kan i enkelte tilfeller være utfordrende. Når det skal tas standpunkt til om eiendommen er «bebygd» må en vurdere bygningens bygningstekniske tilstand. Dette gjelder særlig hvor eiendommens våningshus er i så dårlig forfatning – som følge av alder eller forfall/manglende vedlikehold – at det er et spørsmål om det i det hele tatt kan anses beboelig. Hvis bygningen ut fra en objektiv vurdering kan gjøres i stand ved enkle grep og mindre kostnader, kommer spørsmålet ikke på spissen. Annerledes er det hvor det kreves omfattende tiltak og store kostnader for å få huset beboelig, slik som i Senja-saken som er omtalt over.»
«Arealkravet»
Boplikten gjelder som nevnt bare dersom eiendommen består av mer enn 35 dekar fulldyrka og overflatedyrka jord eller mer enn 500 dekar produktiv skog.
Det er verdt å merke seg at Høyesterett i Rt. 2014 s. 303 kom til at et skogareal som var underlagt varig og absolutt vern, ikke var å anse som produktiv skog. Avgjørelsen gjaldt odelsloven § 2 første ledd, altså ikke konsesjonsloven. I Rundskriv M-1/2021, legges det imidlertid til grunn at det samme må gjelde etter konsesjonsloven; altså at skogareal som er underlagt varig og absolutt vern ikke anses som «produktiv skog» etter konsesjonsloven § 5 annet ledd.
Bopliktens innhold
Personlig boplikt
Foreligger det boplikt, må erververen selv bosette seg på eiendommen. Boplikten er altså personlig. Erververen må ta eiendommen som sin «reelle bolig». Dette betyr at erververen rent faktisk må bo på eiendommen, og vedkommende må i tillegg ha folkeregistrert adresse på eiendommen.
Dersom eiendommen overdras til flere, må alle sameierne ha eiendommen som sin reelle bolig.
Fristen for å bosette seg på eiendommen
Erververen av eiendommen har en frist på ett år til å bosette seg på eiendommen. Dersom eiendommen er overdratt ved frivillig avtale, regnes ett-årsfristen fra det avtalte overtakelsestidspunktet. Dersom eiendommen overtas ved odelsløsning, regnes fristen fra overtakelsestidspunktet som fremgår av fravikelseskjennelsen eller dommen, med mindre annet er avtalt. Overtas eiendommen ved arv, regnes fristen fra det tidspunktet det er klart hvem av arvingene som skal overta eiendommen, se mer om dette i punkt 4.5 i Rundskriv M-1/2021.
Bopliktens varighet
Bopliktens varighet er på fem år. Dersom eiendommen erverves av gjenlevende ektefelle, skal imidlertid botiden gjenlevende har gjennomført før overtakelsen trekkes fra.
Hva gjør man om man ikke kan eller vil oppfylle boplikten?
Dersom man ikke kan eller vil oppfylle boplikten, må man søke om konsesjon. Ved vurderingen av en søknad om konsesjon fordi boplikten ikke skal oppfylles, skal det legges særlig vekt på:
- Om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området
- Om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning
- Om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet
- Eiendommens størrelse, avkastningsevne og husforhold
I tillegg til dette kan også søkerens tilknytning til eiendommen og søkerens livssituasjon tillegges vekt, men bare som et korrigerende moment. Det vil si at dette ikke kan være avgjørende for avveiningen. Forholdene kan kun få betydning dersom den samlede vurderingen av de øvrige momentene etterlater tvil om hvordan samfunnsinteressene best kan ivaretas, jf. Rundskriv M-1/2021.