Husleie del 1: inngåelse av husleieavtale

Skrevet avEmilie Jørgensen advokatfullmektig

Publisert 26.08.2024

Tall fra Statistisk sentralbyrå (SSB) viser at omtrent 1/5 av husholdningene i Rogaland leier boligen de bor i. Selv om nordmenn flest eier bolig, er det med dagens boligrente grunn til å tro at andelen leietakere vil øke. I denne første delen av artikkelserien om husleieavtaler på tre deler, vil jeg ta for meg reglene utleier og leietaker bør kjenne til før husleieavtale inngås. Videre vil jeg i del to av artikkelserien ta for meg partenes rettigheter og plikter i avtaletiden. Tema for tredje og siste del av artikkelserien er oppsigelse av en husleieavtale.

Merk at artikkelserien er avgrenset til leietakers rettigheter der leieobjektet er bolig. Der leieobjektet er noe annet enn en bolig, vil det i denne sammenheng regnes som leie av et lokale. Det kan for eksempel være snakk om leie av et kontor- eller selskapslokale. Da kan andre regler komme til anvendelse.

Husleielovens ufravikelighet

Det første partene bør være oppmerksomme på når de inngår en husleieavtale, er at det i avtalen ikke kan inntas vilkår som er mindre gunstige for leietaker enn det som følger av bestemmelsene i husleieloven. En slik regel har bakgrunn i et ønske om å verne den antatt svakeste parten i avtaleforholdet, nemlig leietakeren. Motsatt er det imidlertid fullt mulig å avtale vilkår som er gunstigere for leietakeren enn det som følger av husleieloven.

Vern mot diskriminering

Omstendigheter som kjønn, graviditet, etnisitet, religion, livssyn, funksjonsnedsettelse, seksuell orientering, kjønnsidentitet, kjønnsuttrykk og alder regnes ikke som saklig grunn for å nekte utleie. Slike omstendigheter skal heller ikke være årsak til opphør av leieforholdet. Ved diskriminering gjelder likestillings- og diskrimineringsloven.

Avtaleform

En muntlig husleieavtale er i utgangspunktet like bindende som en skriftlig husleieavtale. Imidlertid kan hver av partene kreve at leieavtalen settes opp skriftlig. Av bevishensyn anbefaler vi at leieavtalen nettopp inngås skriftlig. Desto klarere avtalen fremstår på avtaletidspunktet, desto mindre er sannsynligheten for en eventuell tvist senere.  

Leiepris

Når det gjelder leiepris, skal den settes til et fast beløp. Utgifter til elektrisitet og brensel kan imidlertid holdes utenfor den faste leien, og fordeles forholdsmessig mellom brukerne av eiendommen. Det samme gjelder for utgifter til vann og avløp, dersom disse skal betales etter målt forbruk. Holdes de nevnte utgiftene utenfor den faste leieprisen, kan leietaker imidlertid kreve at utleier hvert år legger frem regnskap som viser størrelsen på kostnadene og fordelingen av disse.

Leieprisvernet i husleieforhold

Er det ikke avtalt noen leiepris, inneholder husleieloven regler om alminnelig leieprisvern som innebærer at utleier ikke kan kreve mer enn en markedsleie. Med markedsleie menes leien som kan oppnås ved leie av en lignende utleiebolig med tilsvarende betingelser, det vil si leieprisen «her og nå». Husleieloven slår fast at leie høyere enn en markedsleie vil være urimelig overfor leietaker, og dermed ulovlig. Blir ikke partene enige om leiepris, kan hver av dem kreve at en takstnemnd fastsetter markedsleien.

Utleier kan heller ikke fritt frem sette opp leieprisen. Det kan kun skje én gang i året i takt med konsumprisindeksen. Utleier må da minst én måned før ny leiepris trer i kraft, sende skriftlig varsel til leietaker om at leieprisen vil øke. Merk imidlertid at også leietaker kan kreve en indeksregulering av leieprisen.

Har leieforholdet vart i minst to år og seks måneder, og leien har forblitt uforandret eller ikke er forhøyet utover endringene i konsumprisindeksen, kan begge parter kreve leien justert til gjengs leie. Gjengs leie må ikke forveksles med markedsleie. Markedsleien er som tidligere nevnt den leien man kan oppnå ved en ny utleie. Gjengs leie derimot, får man ved å ta gjennomsnittet av leieprisen for eksisterende leieforhold som gjelder leie av lignende husrom og på lignende avtalevilkår. Utviklingen av gjengs leie vil altså ligge etter utviklingen av markedsleien, og vil i tillegg variere mindre. Er partene uenige om hva som er gjengs leie, kan hver av partene også kreve denne fastsatt av takstnemnd.

Depositum

Det er vanlig praksis at utleier ber leietaker betale et depositum før leietakerne får flytte inn i utleieboligen. Med depositum menes en pengesum som holdes av som sikkerhet for utleier, og som blant annet kan gå til dekning av skyldig husleie, skader på utleieboligen eller andre krav som har grunnlag i husleieavtalen. Det finnes imidlertid en øvrig grense for hvor mye utleier kan kreve i depositum. Denne grensen er satt til summen av seks måneders leie. Dersom utleier skal kunne kreve at depositumet endres i takt med endringer i leien, må dette fremgå av husleieavtalen eller annen særskilt avtale.

Videre er det viktig å være klar over at depositumet skal settes inn på en særskilt konto i leietakers navn. Det skal med andre ord opprettes en ny konto som verken utleier eller leietaker kan disponere over så lenge leieforholdet varer. Opptjente renter på kontoen er det leietaker som har krav på, og det krever ikke utleiers samtykke for å få rentene utbetalt av banken. Er det imidlertid avtalt at depositumet kan forhøyes i takt med oppjustering av leiepris, kan partene bli enige om at de oppsparte rentene brukes til dette.