Å ha en løsningsrett innebærer at man har en rett, men ikke en plikt, til å overta et formuesgode som tilhører en annen. Forkjøpsrett er en form for løsningsrett som bare kan gjøres gjeldende når formuesgodet avhendes eller skifter eier på annen måte.
Løsningsrettsloven gjelder løsningsretter til fast eiendom. Den gjelder også for løsningsretter til sameieparter i fast eiendom, til eierseksjon, til tomtefesterett og til særlig råderett over fast eiendom. Loven er i sin alminnelighet fravikelig ved avtale eller ved annet rettsgrunnlag, men med enkelte unntak.
Både den som har en forkjøpsrett (forkjøpsrettshaver) og eier av fast eiendom som er påheftet forkjøpsrett, bør være kjent med når forkjøpsretten utløses, på hvilken måte den må gjøres gjeldende og hvilken løsningssum som må betales. Denne artikkelen vil se nærmere på hvordan løsningsrettsloven regulerer benyttelse av forkjøpsrett til fast eiendom.
Når utløses forkjøpsretten?
Det er flere ulike omstendigheter som kan medføre at en forkjøpsrett utløses. Det som kanskje oftest utløser forkjøpsretten er at det foreligger bindende avtale om at eiendommen skal gå over til ny eier jf. løsningsrettsloven § 11. Når en avtale er bindende for partene beror på avtalerettslige regler. Normalt vil avtalen anses bindende når partene er enige om vesentlige forhold ved kjøpet, men dette må vurderes konkret i det enkelte tilfellet. Forkjøpsrett utløses også ved rettskraftig stadfestelse av bud ved tvangssalg. Dersom eier av eiendommen dør, utløses forkjøpsretten ved arvefallet. Videre utløses forkjøpsrett ved stiftelse av avtale om rett til leie i mer enn 10 år. Hvor eiendommen er eid av et selskap, kan forkjøpsretten i tillegg gjøres gjeldende når eierskapet i selskapet endres.
Det er verdt å merke seg at forkjøpsretten ikke utløses når eiendommen overdras til nærstående jf. løsningsrettsloven § 8. Som nærstående anses ektefelle, livsarvinger, fosterbarn som står i samme stilling som livsarvinger eller noen andre som de siste to årene har hørt til samme husstand. Som nærstående anses også en tidligere ektefelle eller samboer ved skifte etter en skilsmisse eller separasjon/samlivsbrudd. Vernet for nærstående i løsningsrettsloven kan ikke fravikes i avtale ved forkjøpsrett til bolig- eller fritidseiendom.
Fremsettelse av krav om å gjøre forkjøpsrett gjeldende
Når forkjøpsretten utløses må forkjøpsrettshaver gi skriftlig varsel om at forkjøpsretten vil gjøres gjeldende jf. løsningsrettsloven § 13 første ledd. Hvor ikke annet er avtalt må kravfremsettelsen være uforbeholden. Dersom erklæring om utøvelse av forkjøpsretten inneholder reservasjoner eller det er stilt avvikende vilkår i forhold til grunnlaget for forkjøpsretten, kan dette medføre at forkjøpsretten går tapt.
Frist for å gjøre forkjøpsretten gjeldende
Fristen for å gjøre gjeldende forkjøpsretten er seks måneder etter at forkjøpsrettshaveren fikk eller burde skaffet seg kunnskap om de forhold som utløste retten jf. § 12 første ledd. Fristen kan forkortes til 2 måneder, ved å skriftlig varsle forkjøpsretthaveren om den inngåtte avtalen og oppstille en slik frist. Dette vil i mange tilfeller være en fordel. Partene vil da på et tidligere tidspunkt få avklart om forkjøpsretten vil benyttes, og risikerer i mindre grad å innrette seg etter et kjøp som fortrenges til fordel for en forkjøpsrett.
Forhåndstilbud
Dersom eier av en fast eiendom påheftet en forkjøpsrett ønsker å avhende denne, kan forkjøpsrettshaver få et forhåndstilbud om å kjøpe eiendommen. Tilbudet må være skriftlig og ha en frist på to måneder for å akseptere jf. løsningsrettsloven § 10 første ledd. Dersom forhåndstilbudet ikke aksepteres, kan eier innen to år avhende eiendommen med samme, like strenge eller strengere vilkår uten at forkjøpsrettshaver kan gjøre gjeldende sin forkjøpsrett.
Adressat for kravet om forkjøpsrett
Når forkjøpsretten gjøres gjeldende, må krav om overtakelse som hovedregel settes frem overfor både avhender og erverver av eiendommen. Hvor forkjøpsretten utløses ved tvangssalg, er det tilstrekkelig at kravet fremsettes overfor erverve. Dersom forkjøpsretten utløses ved arvefall, rettes kravet ved offentlig skifte til tingretten, og ved privat skifte til arvingene eller deres representant. Hvor det er avgjort hvem som skal overta eiendommen i skiftet, er det erververen som er riktig adressat.
Dersom det er uklart hvem som er adressat, vil det virke fristavbrytende å kun rette kravet mot den som har grunnbokshjemmel til eiendommen. Her er det imidlertid viktig å merke seg at ulovfestede regler om passivitet supplerer fristreglene i løsningsrettsloven. Det er derfor nødvendig å følge opp kravet overfor riktige vedkommende i tillegg.
Løsningssum
Forkjøpsrettshaver og eier av eiendommen har anledning til å avtale en løsningssum. Hvor det ikke er avtalt noe, blir løsningssummen som hovedregel lik den kjøpesum som er fastsatt i avtalen forkjøpsrettshaver trår inn i. Unntak gjelder hvor eiendommen er solgt til åpenbar underpris. I slike tilfeller skal løsningssummen fastsettes etter «vanlig pris» jf. løsningsrettsloven § 19 første ledd. Etter lovens forarbeider gjelder dette også hvor det settes en fiktiv pris for å unngå at forkjøpsrett gjøres gjeldende. Det samme gjelder hvor det ikke er noen kjøpekontrakt å tre inn i, for eksempel ved skifte etter eiers død. «Vanlig pris» tilsvarer omsetningsverdien til eiendommen.
Sikkerhet for oppgjøret
Når forkjøpsretten er gjort gjeldende, kan eier sette en frist på en måned for forkjøpsrettshaver å stille sikkerhet for oppgjøret jf. § 13 sjette ledd. Tilstrekkelig sikkerhetsstillelse er etter loven garantitilsagn fra bank eller forsikringsselskap. Dersom garantikravet ikke imøtekommes innen fristen, eller garantien ikke er tilstrekkelig, faller forkjøpsretten bort.