Oppløsning av sameie

Når to eller flere personer eier en ting sammen, for eksempel en hytte, en bil eller en gård, er tingen i sameie mellom dem. Dessverre er ikke alle sameier like velfungerende. Forholdet til andre sameiere har kanskje surnet, eller det har med tiden oppstått så mange sameiere gjennom arv, at det i praksis er umulig å benytte seg av sameietingen på den måten du vil.

I noen tilfeller er sameierne enige om at sameiet må oppløses, og de ordner oppløsningen i minnelighet. I andre tilfeller er det av ulike årsaker vanskelig å få til en minnelig løsning. Hvordan en sameier kan gå frem dersom vedkommende ønsker at sameiet skal oppløses, kan være regulert i avtale. Denne artikkelen vil imidlertid se nærmere på oppløsningsretten etter sameieloven § 15.

Oppløsning etter sameieloven § 15

Etter sameieloven § 15 første ledd, har hver av sameierne rett til å få sameiet oppløst etter varsel med rimelig frist. Bakgrunnen for oppløsningsretten er at sameierne skal ha en mulighet til å komme seg ut av et sameie som man ikke ønsker å ta del i lenger. Riktignok kan en sameieandel, med mindre annet er avtalt eller følger av særlige rettshøve, selges etter sameieloven § 10. Å selge en sameieandel vil imidlertid i mange tilfeller være vanskelig, i alle fall til en pris som er noenlunde i samsvar med den reelle verdien av andelen.

Vilkår for oppløsning av sameie

Det er ingen vilkår for å kreve oppløsning etter sameieloven § 15. Man må altså ikke ha en «god grunn» eller lignende for å kreve sameiet oppløst. Det er kun krav om at det må gis varsel med rimelig frist.  

Hva som er en rimelig frist, vil bero på en konkret vurdering der man blant annet må se hen til hva slags sameie det er tale om og øvrige omstendigheter. Hensynet bak kravet om rimelig frist er blant annet at sameierne skal få tid til å områ seg. I vurderingen av om det er gitt varsel med «rimelig frist» vil det dermed være relevant å se hen til om sameierne har fått nødvendig tid til å områ seg, for eksempel om de har fått tilstrekkelig tid til å skaffe penger til å kjøpe sameietingen på tvangssalg, eventuelt kjøpe seg en tilsvarende ting. Det vil også generelt sett kreves en lenger frist dersom sameietingen er en boligeiendom eller noe som brukes i næringsvirksomhet, enn dersom sameietingen er av mindre betydning for partene; for eksempel en fritidsbåt, jf. Ernst Nordtveit, «Oppløysing av sameige», Tidsskrift for rettsvitenskap 1992/5.

Hvor lang frist som kreves kan for øvrig variere alt etter når på året kravet fremsettes. I forarbeidene er det nevnt som et eksempel at kravet om varsel med rimelig frist vil forhindre at en felles jordbrukstraktor kan bli solgt med levering midt i våronna.

Gjennomføring av oppløsning av sameie

Hovedregelen er at et sameie oppløses ved naturaldeling, altså at sameietingen deles. I mange tilfeller vil det imidlertid ikke være mulig å dele tingen uten at dette fører til skade. Dette gjelder for eksempel dersom sameietingen er en bil eller en båt. Er sameietingen en eiendom, kan delingsforbudet i jordloven § 12 medføre at deling ikke er mulig.

I de tilfellene der sameietingen ikke kan deles uten skade, skal tingen selges gjennom Namsmyndighetene i henhold til reglene i tvangsfullbyrdelsesloven, så langt disse passer.

For å kreve tvangssalg etter tvangsfullbyrdelsesloven kreves et såkalt tvangsgrunnlag. Et tvangsgrunnlag kan være blant annet en dom, en kjennelse eller et rettsforlik, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 4-1 annet ledd. Ved tvangssalg i forbindelse med oppløsning av sameie er imidlertid utgangspunktet at tvangssalg kan gjennomføres uten tvangsgrunnlag, jf. sameieloven § 15 tredje ledd. Vilkåret for dette er at det ikke er fremsatt innsigelser mot kravet eller at innsigelsene klart er grunnløse.

Hvorvidt en innsigelse er klart grunnløs må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle, og det må ses hen til om det er nødvendig med en mer omfattende bevisføring eller vurderinger for å ta stilling til innsigelsen, jf. Nordtveit. Dersom det er nødvendig med mer omfattende bevisføring eller vurderinger, kan den forenklede fremgangsmåten i sameieloven § 15 tredje ledd ikke benyttes. Sameieren må da skaffe seg tvangsgrunnlag, normalt ved å gå veien om søksmål og dom, før tvangssalg kan begjæres.

Sameiernes forkjøpsrett

Under tvangssalget av sameietingen har alle sameierne forkjøpsrett under ellers like vilkår, jf. sameieloven § 15 annet ledd.

Dersom to eller flere sameiere gir like bud, og ingen byr høyere, kan de velge å fortsette som sameiere. I så fall vil hver enkelt få så mye at eierforholdet mellom dem blir det samme som før. For eksempel: A, B og C er sameiere i eiendom X med 1/3 ideell andel hver. Sameiet begjæres oppløst og eiendommen legges ut på tvangssalg. Både B og C legger inn like bud, ingen av dem byr høyere og det kommer ikke inn flere bud. Dersom B og C ønsker å fortsette som sameiere, blir resultatet at B og C eier eiendom X med ½ ideell andel hver.

Dersom sameierne som gir like bud ikke ønsker å fortsette som sameiere, er det det første budet som blir gitt som skal godtas. Her gjelder altså prinsippet om «først i tid, best i rett». Det er imidlertid et unntak fra denne regelen i de tilfellene der det er bestemmelser som setter grenser for hvor mye gjenstanden kan selges for, for eksempel ved overdragelser som krever konsesjon. Dersom de like budene tilsvarer den høyeste prisen tingen kan overtas for, er det tingretten som avgjør hvilket bud som skal godtas, og avgjørelsen skjer ved loddtrekning eller på annen måte.

Fravikelig

Det er viktig å merke seg at sameieloven er fravikelig, jf. § 1. Dette betyr at bestemmelsene i loven må fravikes dersom noe annet følger av avtale eller særlige rettshøve.

Det er altså mulig å avtale seg bort fra oppløsningsretten etter sameieloven § 15. Det er ingen formkrav til en avtale om at oppløsningsretten ikke skal gjelde. For å klargjøre hva som er avtalt, er det imidlertid helt klart en fordel med en skriftlig og tydelig avtale. Har man dette kan man forhåpentligvis unngå tvist om innholdet i avtalen.

Det må nevnes at avtaler om oppløsningsforbud, som andre avtaler, helt eller delvis kan bli satt til side etter avtaleloven § 36 dersom den er urimelig eller i strid med god forretningsskikk. En vil imidlertid ikke gå nærmere inn på denne problemstillingen i nærværende artikkel.