Publisert 09.05.2022
I denne artikkelen tar vi for oss jordskifterettene; hvilke saker de kan behandle og hva en kan oppnå med å kreve jordskifte eller sak for jordskifteretten.
Hva er jordskifteretten?
Jordskifteretten er en særdomstol som kun behandler saker om endring og ordning av eiendomsforhold, fastsetting av eiendomsgrenser og grenser for rettigheter til fast eiendom. I tillegg behandler de saker om ulike skjønn, også forklart som utmåling av pengevederlag.
Alle som eier en eiendom eller har en varig bruksrett det er uklarheter knyttet til, kan få løst sine problemer i jordskifteretten etter jordskiftelovens regler.
Hvilke saker jordskifteretten kan avgjøre, og hva de kan bestemme, følger av jordskifteloven.
Jordskifterettens oppgave gjenspeiles i jordskiftelovens formål, som er å legge til rette for effektiv og rasjonell utnytting av fast eiendom og ressurser til beste for eierne, rettighetshaverne og samfunnet. Formålet med loven markerer et skille mellom saker for jordskifterettene og saker som blir behandlet av de ordinære domstolene. For de ordinære domstolene er formålet med saken i all hovedsak å få løst en rettstvist, mens formålet i en jordskiftesak vil være knyttet opp mot å oppnå en bedret eiendomssituasjon.
Hvilke saker behandles i jordskifteretten?
Sakene som behandles av jordskifteretten kan grovt deles inn i rettsendrende saker, rettsfastsettende saker og skjønn. I jordskiftelovens § 1-4 er jordskifterettens kompetanse oppsummert.
Jordskifteloven § 4-1:
«Jordskifteretten kan behandle krav om
a. endring i eigedomstilhøve og rettar for å skape meir tenlege tilhøve, jf. kapittel 3
b. fastsetjing av eigedomstilhøve og rettar, jf. § 4-1
c. fastsetjing av grenser, jf. §§ 4-2 og 4-3
d. skjønn og andre avgjerder etter andre lover, slik det går fram av kapittel 5 og av reglane i særlovene»
Rettsendrende saker
Inn under rettsendrende saker finner vi det tradisjonelle jordskifte.
Hovedformålet med et jordskifte er å gjennomføre en endring av en eiendomssituasjon for å oppnå bedre bruksforhold. Et jordskifte kan innebære endring av selve eiendommen eller bruken av den og tilhørende rettigheter.
Det er et vilkår for å holde jordskiftesak at eiendommen eller bruksretten er utjenlig eller vil bli det som følge av tiltak.
Virkemidler i rettsendrende saker
I jordskiftelovens kap. 3 er jordskifteretten gitt ulike virkemidler for å endre på eiendoms- og bruksforhold som ikke er tjenlige. Virkemidlene er av både faktisk og organisatorisk art. Virkemidlene er som følger:
- Ny utforming av eiendommer og evigvarende bruksretter som ligger til fast eiendom. Dette omfatter arealbytte for å oppnå mer effektive bruksenheter. Et arealbytte kan innebære redusering av antall teiger som ligger til en eiendom, eller endring av formen til en eiendom.
- Etablering av nytt sameie.
- Oppløsning av sameie og sambruk mellom eiendommer. Med sambruk menes at mer enn en eiendom har rett til å bruke samme areal, for eksempel rett til bruk av vei, beite eller parkering.
- Deling av eiendom og tilhørende bruksrettigheter som er i sameie. Dette gjelder typisk hvor flere har kjøpt en eiendom sammen som tilleggsjord.
- Etablering eller endring av regler for allerede etablerte sambruk mellom eiendommer. Typiske regler for sambruk innebærer regler om organisering og utnyttelse av eiendommen eierne skal samarbeide om. Jordskifteretten kan for eksempel bestemme bruk etter turnus, eller at ulike eiendommer har rett til bruk av ulike deler av området som er i sambruk.
- Pålegge parter i en jordskiftesak å gjennomføre felles tiltak og investeringer. Jordskifteretten kan for eksempel pålegge partene å etablere opplagsplass for tømmer, vei eller anlegge vann og kloakk. Jordskifteretten er forpliktet til å ta hensyn til partenes økonomiske evne når det vurderes om det skal pålegges tiltak. Det er kun tiltak som har tilknytning til bruk av en eiendom eller bruksrett som kan pålegges.
- Stifte lag og fastsette vedtekter for å sikre varige og ordnede forhold i et fellesskap.
- Omgjøre og avløse en tidsavgrenset bruksrett og alltidvarende bruksrett som ikke ligger til fast eiendom.
- Avløse alltidvarende bruksrett som ligger til fast eiendom og negative servitutter. Negative servitutter er en rett til å forby enkelte virksomheter eller bruk.
Vern mot tap
Det er ikke en selvfølge at alle partene som blir involvert i et jordskifte oppnår en gevinst. For å forhindre at et jordskifte får store negative konsekvenser for en part, er det inntatt et vilkår i loven som garanterer at en part som blir dratt inn i en jordskifteprosess ikke skal lide et økonomisk tap.
Tradisjonelt har jordskifte vært forbeholdt landbrukseiendommer. I dag har jordskifteloven egne regler om jordskifte for eiendommer som befinner seg i tettbygde strøk, såkalt «urbant jordskifte». Du kan lese mer om reglene for urbant jordskifte i vår artikkel her.
Rettsutgreiing
I tillegg til å gjennomføre rettsendrende saker, er jordskifteretten gitt kompetanse til å avklare innholdet i rettigheter til fast eiendom og eiendomsforhold i egen sak. Dette gjelder imidlertid kun for eiendommer som er i sameie eller rettigheter som er i sambruk. Et eksempel på rettigheter i sambruk er at flere enn en har veirett på privat vei, eller at flere har rett til beite på samme område.
Hjemmel for rettsutgreiing er jordskiftelovens § 4-1. At jordskifteretten kun kan avgjøre «innholdet» innebærer at jordskifteretten i utgangspunktet ikke har kompetanse til å avgjøre en sak som utelukkende handler om hvem som er eier av en eiendom, eller hvem som har en rettighet til fast eiendom.
Jordskifteretten vs. ordinære domstoler
Jordskifterettene skiller seg fra ordinære domstoler fordi en ren tvist ikke kan være utgangspunktet for en sak. Jordskifterettene skal først og fremst behandle uklare eiendoms- og rettighetsforhold (jskl. § 4-1). Det innebærer at jordskifteretten bare kan behandle tvister om eiendomsrett som et underliggende rettsforhold som er nødvendig for å avgjøre innholdet i rettighetene som skal fastsettes (jskl. § 4-4).
Eksempel: en sak som utelukkende gjelder om A har veirett over B sin eiendom kan ikke bringes inn for jordskifteretten. En slik tvist må bringes inn for tingretten. Er det imidlertid uenighet om omfanget av en veirett, for eksempel om retten gjelder kjørevei eller gangvei, kan jordskifteretten også behandle underliggende tvist om B faktisk har veirett.
Både grunneiere og rettighetshavere kan kreve at jordskifteretten avklarer innholdet i eiendomsforhold og rettigheter til fast eiendom.
Grensefastsetting
Jordskifteretten kan også fastsette grenser for fast eiendom og rettigheter til fast eiendom i egen sak. For at jordskifteretten skal ha hjemmel til å behandle et krav om grensefastsettelse er det et vilkår at grensene er uklare eller omtvistet. Det er ikke tilstrekkelig at en part ønsker å få koordinatfestet grensene til en eiendom.
En typisk grensesak foreligger hvor to naboeiendommer er uenige om hvor grensen går. Slik uenighet vil typisk oppstå for eiendommer hvor gamle grensemerker i naturen er forsvunnet, eller det er uenighet om forståelsen av dokumentene som beskriver grensene. Eldre skylddelinger og utskiftninger inneholder sjeldent oppmerkede kart, og det kan lett oppstå uenighet om tolkingen av grensebeskrivelsene.
I saker om uklare eiendomsgrenser er det en klar fordel å få saken behandlet av jordskifteretten fordi de i tillegg til å løse uklarhetene tegner kart og tinglyser grensene på eiendommen.
Skjønn
Som nevnt behandler jordskifteretten ulike skjønn. Formålet med et skjønn er at jordskifteretten skal verdsette en eiendom eller en rettighet til fast eiendom. Jordskiftelovens kapittel 5 omhandler sakene jordskifteretten kan avgjøre ved skjønn. Typisk gjelder dette krav om erstatning etter ekspropriasjon til vei- og jernbaneutbygging eller offentlige rådighetsinnskrenkninger.
Jordskifteretten kan avholde skjønn som en del av et jordskifte, eller som egen sak. I de tilfeller jordskifteretten avholder skjønn kombinert med en rettsendrende sak, vil jordskifteretten dempe ulempene ved utbygging- eller verningstiltak ved å benytte virkemidlene i jordskifteloven. Jordskifteretten fastsetter deretter ved skjønn, en erstatning for det økonomiske tapet som ikke ble dekket av virkemidlene i jordskiftelovens kapittel 3.
Jordskifteretten kan holde skjønn som egen sak for en rekke forhold:
- Ekspropriasjonsskjønn, for eksempel for tap av hage til etablering av fortau.
- Erstatningsskjønn, for eksempel når et område blir vernet, eller det skal gjennomføres offentlige tiltak.
- Gjerdeskjønn, for eksempel for å fordele kostnader til bygging og vedlikehold av felles gjerde.
- Veiskjønn, for eksempel for å etablere vegrett til privat veg ved tvang.
- Servituttskjønn, for eksempel for å flytte en rett til opplagring av tømmer eller avvikling av en rett til båtstø.
- Erstatningsskjønn etter reindriftsloven
Er advokatbistand nødvendig i jordskiftesak?
Det er ikke sjeldent at en jordskiftesak gjennomføres uten at partene er representert av advokat. Sakene for jordskifteretten er imidlertid regulert av et komplisert regelverk hvor det kan være vanskelig å ivareta sine interesser og rettigheter. Erfaringsmessig har klienter mye igjen for å rådføre seg med advokat før det kreves sak for jordskifteretten. I enkelte saker er det avgjørende hvilket juridisk spor en velger å ta.